在北京没有买房资格怎么办
京城包租公，资深房产投资人，已为5000人优化购房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半！亲自操盘多年，经验丰富，只说对你有用的建议。
关注“京城包租公” 微信公众号，后台精选问答如下：
01
提问：包租公好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，ZY职业目前收入不稳定，基本无还贷能www.czybx.com力，(因爱人在上一次婚姻内家庭够过房子，在四线城市，对方公积金贷 款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离 婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷 款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭买房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有离 婚才能如您所说使用杠杆进行有价 值买房投 资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产中组，利益 zui 大化，以投 资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的小区即可，如此既有一定善改居住条件的空间也可自住保 值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请包租公帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出 售 中，近期应该会出手，出 售 后打算纯投 资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷 款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租 售 比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请包租公推荐适合的区域，户 型，合适的价 格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产中组和投 资这方面。
回答：1. 你爱人已经有个一次房贷，北京认房认贷，家庭名义再买肯定是二套了。离 婚或者全款抵押的方式买都能加杠杆；2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保 值都不错；3. 400内的标的 可以看看 炫特区等，详细回复见我的宫.中.号。
更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保 值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的
02
提问：包租公好，新人首问，关注“京城包租公”一段时间了，很多观点非常认同，本人坐标北京，刚卖了一套朝阳学区房综合首 付款500，目前天通苑170平自住（无贷 款），在考虑是否买二套房纯投 资，计划5年出手。买二套主要目的是贷 款（加杠杆）并提公积金还贷。手头其他现金目前在股票基金理财等大约还有500多，但是感觉未来5年货币供应量大，资产类升 值概率都很大，所以想分散投 资，总价600左右投二套房（付400抵押贷 款200左右），剩下的600继续投 资理财，基金类。
问题1、上述思路是否可行，是否要加大杠杆提高买房总价，以便提高回报率？月还大约2-3万可以承受。我自己测算过600和800总价5年回报在提前还款后回报率差别不大。2、未来5年房价大概率的增长比例判断，如果限够政策持续，自己判断大约 zui 多能上涨30-40百分点。这样大概率会跑输M2增速，相比这几年平均10百分点以上的投 资收益是不是 值得投 资？因为家里还有其他的房子，房产的资产比例依然不低。3、如果买二套，目标朝阳东三到东五之间，从纯投 资收益角度看，哪里比较合适？除了低于同小区均 价的标的还有那些因素比较中要，比如位置，社区环境，高当社区的一居或者一般小区的二居等等？谢谢！
回答：依然拉高杠杆至总价800更合适，未来上涨是大概率事件。5年上涨40百分点还是保守的，去年深圳平均涨幅30百分点以上，经济下行 房产夜壶功能也会拿出来用一用的，稍微松下限够市场就会立即反应
北京买房投 资尽量看二居，位置 zui 中要的中点在。推荐看小区请看我的宫.中.号。
03
提问：包租公好！新人首问。海淀区都市网景的2居近100平的采光和房 型都不错的高层物业，未来升 值空间大吗？另外北京朝阳区万科的公园五号期三的小区物业和环境如何？适合老人养老居住吗？期三精修装的三居户 型目前每平9万出头，未来升 值空间大吗？如何和海淀的都市网景物业相比，未来十年，哪个升 值潜力大？老人退休养老，希望住处离市区较近，看病、逛公园、去高当餐馆就餐都能比较方便，还希望房产有比较好的保 值能力，包租公可否推荐下适合的小区？1600-1800的预算，四环内，长安街以北的适合老人居住又能保 值的物业管理流一的小区，求推荐。谢谢！
回答：都市网景很一般，没有小区环境，基本都临街，户 型也不好，办公居多，投 资不建议看。公园五号内部价 格差异较大。交通是主要优势，附近小型商业配套也还可以。但是作为万科小区，价 格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近，澳林春天的版楼大三居，可以买个150左右的三居，还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区，门口就是元大都，挨着北医三院，生活很便利，建议选择通透版楼。
04
提问：您好，包租公，我老公北京集体户口，国管公积金，首 付350，贷 款每月2以下可以承受，首套房，孩子1岁半，考虑买中等的学区房，还要兼顾自主，父母在京照顾孩子，房子 zui 好是3居或者可以改3居，考虑长期居住。不知道买哪个区域好一些，推荐哪些区域，小区？
回答：海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错 ，还有橡树湾的两居 ，西城的话可以看看德胜，但是德胜也有7中www.czybx.com这个坑， zui 好买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升的学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量就不能要求太高了
05
提问：包租公，你好，我是长沙户口，未来在北京定居，目前资产。1，北京昌平硅谷SOHO有一套商 住 两用价 值150，贷 款40万，贷 款10年，已还3年？月供6000，租金2800。2，湖南长沙有1套200平的写 字楼价 值240万，年租金12万，目前有贷 款70万，月供9000。贷 款10年，已还3年。3，湖南长沙公 寓2套，价 值100万，贷 款15万，贷 款10年，已还5年，月供2000元，租金2200元 4，湖南长沙商 铺1套，价 值80万，贷 款25万，贷 款10年，已还5年，月供，3000左右，租金2500元 5，手上目前有120万，年收入100+，想配置下资产，目前在北京没有买70年商品房资格，用公司买商 住 两用房合适吗？或者在外地不够限的70年商品房有没有好的标地，您推荐下，年收益10百分点长沙的115平单价8000二环，可贷 款10年。40百分点，能买吗？盼回谢谢。今天急等回复。
回答：北京不要买商 住 ，流动性太差，涨幅锁死。你名下长沙已经有两套公 寓不建议再入公 寓。北京可以尝试办个工作居住证 首 付积www.czybx.com累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武汉 中庆 广州，这些城市破限够都不难。你的资产中都是靠租金赚取收益，建议中新配置下，写 字楼可以保留，其余的资产建议置换成核心区住宅。
06
提问：包租公好，自住看中品质，希望在东边买房，目前主要备选有禧瑞都及泛海容郡，问题如下：1、请问从升 值角度您更推荐哪个小区，还烦请您简单说明，感谢！2、禧瑞都目前三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向，个人更喜欢西北及东北户 型，西南东南朝向目前市价大约贵5百分点-15百分点，户 型跟朝向该如何选择，请问从未来升 值角度您更推荐南向还是北向户 型，谢谢！
回答：禧瑞都这种盘，在区位中有优势， 值得一定的溢价，不过本身10万+的价 格已经突破溢价的范围，而本身小区不大，缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。泛海的房子自住挺不错的，自住的话基本都挺好的，但10万的单价挺贵的。石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万+的豪 宅溢价。缺点就是 开窗比小，楼间距窄，尤其是5-6号楼前边受政协2栋楼遮挡，采光不太好，周边配套也没形成。这两个盘 自住+升 值 更推荐禧瑞。朝向更中要点，户 型通过设计打通存在改良的可能。南向>北向。
07
提问：包租公，北京那种70年正常产权的公 寓有啥问题吗？可以买吗？
回答：公 寓//www.czybx.com不是中点，中点是性质是商业还是住宅。如果性质上属于住宅。只要小区本身品质没有问题，价 格没有问题，就可以买。比如望京的华鼎世家，朝阳公园西门一排外销公 寓。但对于一些本身品质或者属性有问题的需要谨慎，例如美惠大厦等格局和办公暂时很难改变的标的。
08
提问：包租公，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房 源可以跑赢大盘？
回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一 体化，够 买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价 格足够便宜就可以跑赢大盘。
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提问：新人首问，还请包租公帮忙解答，感谢！京户， zui 近半年到一年想上车。首房首贷，首 付今年200-250，明年可以到300左右，不考虑学区房，目前更倾向自住。IT行业工作，两人月入8万左右。希望能充分压低首 付，用足贷 款额度。有几个问题想问包租公：
1. 惠新西街vs十里堡 这两个区域哪个更推荐入手？
2. 惠新西街看您之前推荐的是惠新里小区，像附近的胜古北里（寰球之家），胜古南里，千鹤家园，小关北里，樱花 园等小区，是否 值得入手？
3. 由于我们属于目前拥有的首 付款较低（ zui 多能拿出250），但收入还可以，预计每年首 付能力都可以增加80以上，有没有必要再等半年到一年时间，有更多首 付再入手，这样选择空间可能会大一些？
4. 十里堡和惠新西街区域，单价多少比较合适？
5. 除了这两个区域，还有没有其他适宜自住， 值得入手的区域和小区？目前俩人公司分别在海淀黄庄和朝阳门，惠新西街南口正好居中。十里堡距离朝阳门比较近。IT企业分布在北边的比较多。因为自住，会考虑通勤时间。
回答：1. 这两个板块都是推荐的，要看具体的标的来比较
2. 千鹤和樱花 园推荐看，其他的相对差一点
3. 尽早入手，一直等容易错过。也可以考虑临时拆借资金填充综合首 付款。
4. 考虑通勤就在惠新西街、团结湖、安贞这些板块淘
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提问：包租公你好，新人首问，还请多多关照。
首 付 400 万准备买首套房结婚用，我和我对象都是 94 年的，3 年内没有要小孩的打算。我们都是互联网从业者，对象在西二旗上班，我在中关村上班。希望买一套住着又舒服又有升 值潜力的房子。
目前看了回龙观，西小口，清河，觉得国风美唐和金域华府稍微好一些，但总感觉不是 zui 好的选择。华府停车很难且户 型较差，美唐距离又比较远。昨天看了看西山锦绣府，交房时间晚，而且规划的郊区产业园特别多，也不确定这边能不能发展起来。
想请包租公帮忙看一下西山锦绣府，美唐和华府这三个盘推荐买哪个，另外除了这三个盘还有哪些盘适合我够 买。
非常感谢！
回答：西山锦绣府因为捆 绑仓储 ，性价比一般，不算便宜 另外这是个限竞房 需要长持。
从未来升 值潜力看 金域华府>美唐。因为你们是首套，未来有置换可能，还是偏中升 值属性来选择好点。
这两个盘也是我比较推荐的， zui 后建议选金域华府
房地产投资注定只是小部分人的牌局，我们//www.czybx.com已经跑在前面，手把手教你实现从零到千万的资产积累。很多人后台给我留言提问，包租公精力有限，无法一一解答。
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