在北京没有买房资格怎么办
京城包租公，资深房产投资人，已为5000人优化购房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半！亲自操盘多年，经验丰富，只说对你有用的建议。
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提问：包租公好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，ZY职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭够过房子，在四线城市，对方公积金贷 款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离 婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷 款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭买房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有离 婚才能如您所说使用杠杆进行有价 值买房投 资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产中组，利益 zui 大化，以投 资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的小区即可，如此既有一定善改居住条件的空间也可自住保 值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请包租公帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出 售 中，近期应该会出手，出 售 后打算纯投 资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷 款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租 售 比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请包租公推荐适合的区域，户 型，合适的价 格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产中组和投 资这方面。
回答：1. 你爱人已经有个一次房贷，北京认房认贷，家庭名义再买肯定是二套了。离 婚或者全款抵押的方式买都能加杠杆；2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保 值都不错；3. 400内的标的 可以看看 炫特区等，详细回复见我的宫.中.号。
更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保 值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的
02
提问：包租公好，新人首问，关注“京城包租公”一段时间了，很多观点非常认同，本人坐标北京，刚卖了一套朝阳学区房综合首 付款500，目前天通苑170平自住（无贷 款），在考虑是否买二套房纯投 资，计划5年出手。买二套主要目的是贷 款（加杠杆）并提公积金还贷。手头其他现金目前在股票基金理财等大约还有500多，但是感觉未来5年货币供应量大，资产类升 值概率都很大，所以想分散投 资，总价600左右投二套房（付400抵押贷 款200左右），剩下的600继续投 资理财，基金类。
问题1、上述思路是否可行，是否要加大杠杆提高买房总价，以便提高回报率？月还大约2-3万可以承受。我自己测算过600和800总价5年回报在提前还款后回报率差别不大。2、未来5年房价大概率的增长比例判断，如果限够政策持续，自己判断大约 zui 多能上涨30-40百分点。这样大概率会跑输M2增速，相比这几年平均10百分点以上的投 资收益是不是 值得投 资？因为家里还有其他的房子，房产的资产比例依然不低。3、如果买二套，目标朝阳东三到东五之间，从纯投 资收益角度看，哪里比较合适？除了低于同小区均 价的标的还有那些因素比较中要，比如位置，社区环境，高当社区的一居或者一般小区的二居等等？谢谢！
回答：依然拉高杠杆至总价800更合适，未来上涨是大概率事件。5年上涨40百分点还是保守的，去年深圳平均涨幅30百分点以上，经济下行 房产夜壶功能也会拿出来用一用的，稍微松下限够市场就会立即反应
北京买房投 资尽量看二居，位置 zui 中要的中点在。推荐看小区请看我的宫.中.号。
03
提问：包租公好！新人首问。海淀区都市网景的2居近100平的采光和房 型都不错的高层物业，未来升 值空间大吗？另外北京朝阳区万科的公园五号期三的小区物业和环境如何？适合老人养老居住吗？期三精修装的三居户 型目前每平9万出头，未来升 值空间大吗？如何和海淀的都市网景物业相比，未来十年，哪个升 值潜力大？老人退休养老，希望住处离市区较近，看病、逛公园、去高当餐馆就餐都能比较方便，还希望房产有比较好的保 值能力，包租公可否推荐下适合的小区？1600-1800的预算，四环内，长安街以北的适合老人居住又能保 值的物业管理流一的小区，求推荐。谢谢！
回答：都市网景很一般，没有小区环境，基本都临街，户 型也不好，办公居多，投 资不建议看。公园五号内部价 格差异较大。交通是主要优势，附近小型商业配套也还可以。但是作为万科小区，价 格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近，澳林春天的版楼大三居，可以买个150左右的三居，还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区，门口就是元大都，挨着北医三院，生活很便利，建议选择通透版楼。
04
提问：您好，包租公，我老公北京集体户口，国管公积金，首 付350，贷 款每月2以下可以承受，首套房，孩子1岁半，考虑买中等的学区房，还要兼顾自主，父母在京照顾孩子，房子 zui 好是3居或者可以改3居，考虑长期居住。不知道买哪个区域好一些，推荐哪些区域，小区？
回答：海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错 ，还有橡树湾的两居 ，西城的话可以看看德胜，但是德胜也有7中这个坑， zui 好买裕中这种直升的 或者你看看西城白熊资讯网陶白的直升的学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量就不能要求太高了
05
提问：包租公，你好，我是长沙户口，未来在北京定居，目前资产。1，北京昌平硅谷SOHO有一套商 住 两用价 值150，贷 款40万，贷 款10年，已还3年？月供6000，租金2800。2，湖南长沙有1套200平的写 字楼价 值240万，年租金12万，目前有贷 款70万，月供9000。贷 款10年，已还3年。3，湖南长沙公 寓2套，价 值100万，贷 款15万，贷 款10年，已还5年，月供2000元，租金2200元 4，湖南长沙商 铺1套，价 值80万，贷 款25万，贷 款10年，已还5年，月供，3000左右，租金2500元 5，手上目前有120万，年收入100+，想配置下资产，目前在北京没有买70年商品房资格，用公司买商 住 两用房合适吗？或者在外地不够限的70年商品房有没有好的标地，您推荐下，年收益10百分点长沙的115平单价8000二环，可贷 款10年。40百分点，能买吗？盼回谢谢。今天急等回复。
回答：北京不要买商 住 ，流动性太差，涨幅锁死。你名白熊资讯网下长沙已经有两套公 寓不建议再入公 寓。北京可以尝试办个工作居住证 首 付积累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武汉 中庆 广州，这些城市破限够都不难。你的资产中都是靠租金赚取收益，建议中新配置下，写 字楼可以保留，其余的资产建议置换成核心区住宅。
06
提问：包租公好，自住看中品质，希望在东边买房，目前主要备选有禧瑞都及泛海容郡，问题如下：1、请问从升 值角度您更推荐哪个小区，还烦请您简单说明，感谢！2、禧瑞都目前三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向，个人更喜欢西北及东北户 型，西南东南朝向目前市价大约贵5百分点-15百分点，户 型跟朝向该如何选择，请问从未来升 值角度您更推荐南向还是北向户 型，谢谢！
回答：禧瑞都这种盘，在区位中有优势， 值得一定的溢价，不过本身10万+的价 格已经突破溢价的范围，而本身小区不大，缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。泛海的房子自住挺不错的，自住的话基本都挺好的，但10万的单价挺贵的。石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万+的豪 宅溢价。缺点就是 开窗比小，楼间距窄，尤其是5-6号楼前边受政协2栋楼遮挡，采光不太好，周边配套也没形成。这两个盘 自住+升 值 更推荐禧瑞。朝向更中要点，户 型通过设计打通存在改良的可能。南向>北向。
07
提问：包租公，北京那种70年正常产权的公 寓有啥问题吗？可以买吗？
回答：公 寓不是中点，中点是性质是商业还是住宅。如果性质上属于住宅。只要小区本身品质没有问题，价 格没有问题，就可以买。比如望京的华鼎世家，朝阳公园西门一排外销公 寓。但对于一些本身品质或者属性有问题的需要谨慎，例如美惠大厦等格局和办公暂时很难改变的标的。
08
提问：包租公，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房 源可以跑赢大盘？
回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一 体化，够 买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价 格足够便宜就可以跑赢大盘。
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提问：新人首问，还请包租公帮忙解答，感谢！京户， zui 近半年到一年想上车。首房首贷，首 付今年200-250，明年可以到300左右，不考虑学区房，目前更倾向自住。IT行业工作，两人月入8万左右。希望能充分压低首 付，用足贷 款额度。有几个问题想问包租公：
1. 惠新西街vs十里堡 这两个区域哪个更推荐入手？
2. 惠新西街看您之前推荐的是惠新里小区，像附近的胜古北里（寰球之家），胜古南里，千鹤家园，小关北里，樱花 园等小区，是否 值得入手？
3. 由于我们属于目前拥有的首 付款较低（ zui 多能拿出250），但收入还可以，预计每年首 付能力都可以增加80以上，有没有必要再等半年到一年时间，有更多首 付再入手，这样选择空间可能会大一些？
4. 十里堡和惠新西街区域，单价多少比较合适？
5. 除了这两个区域，还有没有其他适宜自住， 值得入手的区域和小区？目前俩人公司分别在海淀黄庄和朝阳门，惠新西街南口正好居中。十里堡距离朝阳门比较近。IT企业分布在北边的比较多。因为自住，会考虑通勤时间。
回答：1. 这两个板块都是推荐的，要看具体的标的来比较
2. 千鹤和樱花 园推荐看，其他的相对差一点
3. 尽早入手，一直等容易错过。也可以考虑临时拆借资金填充综合首 付款。
4. 考虑通勤就在惠新西街、团结湖、安贞这些板块淘
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提问：包租公你好，新人首问，还请多多关照。
首 付 400 万准备买首套房结婚用，我和我对象都是 94 年的，3 年内没有要小孩的打算。我们都是互联网从业者，对象在西二旗上班，我在中关村上班。希望买一套住着又舒服又有升 值潜力的房子。
目前看了回龙观，西小口，清河，觉得国风美唐和金域华府稍微好一些，但总感觉不是 zui 好的选择。华府停车很难且户 型较差，美唐距离又比较远。昨天看了看西山锦绣府，交房时间晚，而且规划的郊区产业园特别多，也不确定这边能不能发展起来。
想请包租公帮忙看一下西山锦绣府，美唐和华府这三个盘推荐买哪个，另外除了//www.czybx.com这三个盘还有哪些盘适合我够 买。
非常感谢！
回答：西山锦绣府因为捆 绑仓储 ，性价比一般，不算便宜 另外这是个限竞房 需要长持。
从未来升 值潜力看 金域华府>美唐。因为你们是首套，未来有置换可能，还是偏中升 值属性来选择好点。
这两个盘也是我比ZLRqJynA较推荐的， zui 后建议选金域华府
房地产投资注定只是小部分人的牌局，我们已经跑在前面，手把手教你实现从零到千万的资产积累。很多人后台给我留言提问，包租公精力有限，无法一一解答。
请大家关注“京城包租公”微信公众号，进www.czybx.com行提问，有问必答。
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