2022-07-03 你的房子值多少斤西瓜？

继小麦、大蒜之后，西瓜也可以“换房”了。

6月28日，南京的楼盘新城云漾滨江，推出了“西瓜换房”活动。

据了解，这次活动以10元/斤西白熊资讯网瓜的价格冲抵房款，活动时间自2022年6月28日至7月15日，最高抵10万元。

开发商在宣传海报中称，活动的目的是“爱心助农、瓜分美好”。

同日，由弘阳集团与无锡本土房企华晟集团联合开发的无锡阳山悦阳九玺，推出了水蜜桃抵房款活动，水蜜桃收购单价18.88元/斤，最高可抵188888元。

而就在西瓜、水蜜桃可以充当首付的前一周，河南杞县和民权县也有房企推出“大蒜换房”“小麦换房”的活动。

农产品纷纷下场当首付，让人有些匪夷所思。这是凑热闹还是真无奈？“噱头”背后，房产市场又出现哪些变化？

值得注意的是，在大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃轮番上阵之后，6月29日，河南济源的房产市场，出现了支持首付分期的政策。但仅仅一天之后，相关政策就被取消。

为什么是农产品？

为什么开发商用农产品“兑换”首付？

不少业内人士分析，灵活的价格是这波农产品变首付的关键。中国新闻周刊发现，不论是小麦、大蒜，还是西瓜、水蜜桃，在开发商那里抵扣房款的价格，远高于当地同类农产品的收购价。

以西瓜换房的南京新城云漾滨江项目为例，海报显示，其冲抵首付款的西瓜，收购价是 10元/斤。

这个价格远高于当地西瓜的收购价格。据了解，目前南京各大超市售卖的西瓜，零售均价约2元/斤，而商家从农户手中收购西瓜的价格更低。

推出小麦抵扣首付的建业河畔洋房项目，位于河南商丘市民权县。该项目按2元/斤的价格收购小麦，最高可抵16万元房款。

据了解，民权县当地麦子市场价1.5元/斤，与开发商收购价2元/斤相比，也明显偏低。

不过，在营销活动被曝光后，这种方式随即被叫停。有该项目置业顾问表示，多次登上热搜后，小麦换房的活动6月22日已经停止，项目微信公众号和视频号已经删除了相关内容。

该项目一位营销人员告诉中国新闻周刊，“收购的价格高于民权县当地麦子市场价，中间的差价算是给农民购房的补贴款。”

而在5月下旬，位于河南开封市杞县的建业城项目，推出的“大蒜换房”活动同样宣称是“爱心助农”。活动细则显示，该项目按照5元/斤的价格收购大蒜，在购房时抵扣首付款。

据了解，在河南当地农贸批发市场，大蒜的市场价约为1.5元/斤，远低于开发商收购价。

与“小麦换房”推出两天即被叫停不同，“大蒜换房”持续到6月25日。根据开发商的海报宣传，5月22日至6月6日期间，“大蒜换房”活//www.czybx.com动共成交约86万斤大蒜，成交30套。

不过，“大蒜换房”楼盘现场，却没有蒜。

建业城项目一位工作人员称，“售楼处现场不收购大蒜，意向客户在购房时出示大蒜出售凭证，即可进行相应的首付款抵扣。”

开发商图什么？

首付抵扣价明显高于//www.czybx.com市场收购价，开发商的这波操作究竟图什么？

以杞县大蒜为例，3.2万斤大蒜能抵扣16万元的首付，在市场上只能卖到4.8万元，这相当于购房者间接省了11.2万元。

16万首付的房子，按照当地20%首付的购房政策计算，总房款是80万。参与“大蒜换房”活动，相当于总房款打了86折。

而10元/斤收购西瓜，比当地零售价整整高了5倍；18.88元/斤收购水蜜桃，甚至可以成为全国水蜜桃收购价的“翘楚”。

开发商借机促销让利的目的，显而易见。但如果想打折促销，为什么不直接降价？

事实上，稳房价是不少地方一直以来的基调。

最近，福建平潭发布政策称，到今年年底前，地产企业销售时的实际销售价，不得超过备案价上下幅度的15%。在此之前，已有岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山、张家口等多个城市，针对开发商降价出台了“限跌令”。

而一旦楼盘直接降价，前期以相对高价购买房子的业主，很可能发起维权，要求开发商退差价。此前多地已发生过不少类似事件。

此外，激活本地潜在购买力，也被认为是用农产品充当购房首付的原因之一。

杞县的大蒜种植面积、产量均居全国第二位，是我国重要的大蒜种植、加工、贮藏和出口基地。目前，杞县大蒜种植面积达70万亩。

最近大蒜的市场价约为1.5元/斤，不少当地人士称，目前杞县大蒜的收购价格，确实不在高位。

以最近几年的情况看，大蒜价格不乏“过山车”式波动。

比如，2011年大蒜价格掉到0.4元/斤，有蒜农将大蒜存到了2012年，发现价格涨到4.5-5元/斤。然而到了2013年，大蒜价格再度跌回0.7元/斤。到了2017年年初，大蒜价格达到了近几年历史最高的10元/斤。

如果本地以大蒜种植的农户，确实需要在县城购房，在大蒜价格处于低位时，以相对低价的大蒜抵扣相对高价的首付，在大蒜“小年”卖出了“大年”的价格，确实是种“心理补偿”。

仅16天就成交86万斤大蒜，如果前述开发商公布的数据属实，那么无疑抓住了有购房需求农户的心理。

不少业内人士称，如果想激活本地潜在购买力，除了采用或直接、或间接的方式降低首付，还可以分期首付。

在这方面，比起用小麦、大蒜做首付的民权县和杞县，河南济源走到了前面。

6月29日，济源发布的《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》宣布，鼓励房地产企业对首付分期收取，但最长不宜超过一年。

但仅仅一天之后，上述政策就被删除。济源的首付分期，也成了“一日游”新政。

分化的市场

南京作为经济强省江苏的省会，在新一线城市中排名靠前。新城云漾滨江项目用季节性水果西瓜当首付，是否是为了凑热闹？

如按照10元一斤收购西瓜，想抵扣10万元购房款，需要1万斤西瓜。但西瓜作为时令水果，保存期较短，开发商又该如何运输、储存？

中国新闻周刊就此致电新城云漾滨江项目售楼处，售楼处工作人员表示，活动方案仍在完善，具体细则还在制定中。

易居研究院首席分析师严跃进认为，西瓜属于季节性水果，农户种植的规模即便大，也只可能局限于个别农户，其符合条件的农户数量肯定没有种植小麦、大蒜的农户多。换而言之，此类营销能够捕获多少瓜农来购房，需要打个疑问。

“西瓜本身属于季节性水果，当前也没有出现西瓜贱卖一说，类似的收购，自然吸引力就小了。”严跃进对中国新闻周刊说。

南京房天下网站显示，该楼盘去年均价还超过19000元/平方米，现在已经降至17000元/平方米。

有南京中介人员告诉中国新闻周刊，近一年来南京楼市内部分化严重，偏远的郊区板块回调明显。

据了解，新城云漾滨江项目位于江宁白熊资讯网区滨江新城中元路与锦文大道交汇处。

“位置在郊区，靠近安徽马鞍山，价格在整个南京是偏低的。”谈到“西瓜换房”的楼盘，上述中介人员表示。

同样在6月，在南京核心区域，出现了两个“日光盘”——金基望樾府和嘉华嘉璟峰。6月1日，秦淮区热门板块的金基望樾府迎来最后一次开盘，加推104套住宅，开盘两小时所有房源售罄。同日，嘉华嘉璟峰首开推出62套房源，吸引393组买房人报名，综合中签率仅15.78%。

相比城市内的分化，房产市场城市间的分化更加明显。

不论是民权县还是杞县，近年来几乎没有限购政策，首套房的首付比例早已降到20%；商业贷款利率也几乎一直维持在国家允许范围内的最低值。

即便在这样的情况下，开发商还是不得不用农产品首付来吸引购房者，可见房产市场的疲弱。

以杞县建业城项目为例，该项目位于杞县文化广场西侧，共有1000多套房源，目前尚有三百余套待售。

值得一提的是，杞县建业城项目开盘日期是2020年12月20日，开盘至今已经有一年半时间。除了建业城，杞县还有几个2020年开盘的楼盘，至今仍在售卖。

县城的危与机

有分析指出，农产品纷纷下场换房，都只是营销手段，噱头大于实质效果，但各地面临的严峻去库存挑战和发展困境却不容忽视，特别是三四线城市。

“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

近期，上海海事大学李杰伟团队绘制了六普到七普之间人口流动的走向图。他们发现，人口不断流向城市的中心城区。

在这场人口流动中，人口流失最严重的区域，莫过于中西部的普通县城。

2010年—2020年县域人口增长图。图片来源：上海海事大学李杰伟团队

在人口流动大趋势下，不论是民权县还是杞县，都被打上了落寞的色调。

比如七普数据显示，杞县常住人口为93.21万人。10年间，杞县常住人口流失超过2.4万人。

广东住房研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示，“不少县城人口流失，与最近20年，国家推进都市圈的建设，做大省会城市，推进国家中心城市建设有关。”

根据中共中央办公厅、国务院办公厅最新印发的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，将县城分为大城市周边县城（加快发展）、专业功能县城（积极培育）、农产品主产区县城（合理发展）、重点生态功能区县城（有序发展）、人口流失县城（引导转型发展）。

而一旦被划定为人口流失县，整个县城的发展都要受到限制。吸引人口，对普通县城而言，越来越重要。

在不少专业人士看来，如何把握好农业转移人口，成为未来普通xNaASibln县城发展的关键所在。

“我们调研发现，中西部不少地区，农业转移人口对地级市的购房诉求在减弱，因为农业生产区域距县城比较近，但距离地级市较远，这些人口的生产和生活，与地级市相融在一起的成本太高。对不少普通县城而言，吸引本地农业转移人口，是值得把握的机遇。”李宇嘉告诉中国新闻周刊。

在李宇嘉看来，农业转移人口日渐成为县城的购房主力。从这个层面分析，大蒜、小麦换房，也顺应了这一趋势。

“小麦属于农业大省的重要生产物资，相关农户的种植规模大，借此做一波‘小麦换房’的营销活动，比较符合当地农户的收入情况和购房需求。”严跃进说。

不过他认为，尽管县域城镇化是大方向，需要发力，但绝不能简单地房地产化，“可以在交通、商业、产业等方面发力，进而增强县城吸引人口的综合实力”。

作者：赵越

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