2022-08-17 房屋公摊达46％ 违背基本常识

律师讲解

开发商在《商品房认购合同》中约定了房屋的建筑面积，未约定具体套内面积和公摊面积，也未通过其他方式有效告知购房人公摊面积的，即使双方已经签订认购书，基于顺利签订本约、促使交易顺利履行的目的，开发商亦应告知购房人包括公摊面积在内的房屋基本情况。比如，购买的房屋公摊面积接近建筑面积的一半，超出一般买受人的认知和可接受程度，则法院有可能在案件中认定因开发商未www.czybx.com告知房屋公摊面积，导致购房人对该面积大小产生重大误解，购房人有权撤销认购书。本文提供成都市中级人民法院审结的(2020)川01民终7705号一案，以供读者参考。如有具体案件，可私信或留言咨询。

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王弯律师 福建通民律师事务所

案情介绍

杜娟、王念向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房认购书》；2、判令开发商英英公司向杜娟、王念返还定金280000元，并支付资金占用利息1380元(自2019年6月26日计算至实际全部返还定金之日，暂计算至起诉之日)；3、本案诉讼费由开发商英英公司承担。在一审庭审中，杜娟、王念将第一项诉讼请求变更为撤销双方签订的《商品房认购书》。

一审法院认定事实：杜鹃、王念与英英公司于2019年5月6日签订了《商品房认购书》，约定：杜鹃、王念以1280000元向英英公司认购成都市天府新区商铺，商铺建筑面积为62.88平方米。杜鹃、王念已于签约之日交纳了定金280000元。

杜娟、王念称、杜娟、王念支付定金及签订《商品房认购书》前，英英公司工作人员并未告知商品房分摊的共有建筑面积，也未在商品房认购书中注明，也未按照《商品房认购书》第四条所载明的将《商品房买卖合同》等文本给杜娟、王念出示，即使售楼部有公示，也是空白的合同文本。使杜娟、王念对房屋的面积产生了重大误解，杜娟、王念有权撤销合同。案涉商铺的产权面积为62.88平方米，公摊面积约为28平方米，公摊面积达到建筑面积的46%。英英公司违反了《商品房销售管理办法》第21条的规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内面积和分摊的共有建筑面积”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。

法院认为

杜娟、王念与英英公司在《商品房认购合同》中约定了FJIvNNzN案涉房屋的建筑面积，并未约定具体套内面积和公摊面积。英英公司在本案诉讼中，亦未提交相应证据证明其公司在现场公示了案涉房屋的公摊面积，或通过其他方式明确告知了公摊面积。在此情况下，双方签订的《商品房认购合同》并未就套内面积和公摊面积占比进行明确，杜娟、王念在正式签订商品房买卖合同前了解到公摊面积占建筑面积的46%，此时方提出异议。对一般买受人而言，其在签订正式合同前非通过出卖人的特别提示、现场公示等方式，几无确定房屋建筑面积之可能性。在此情况下，出卖人基于顺利签订本约、促使交易白熊资讯网顺利履行，亦应告知对方房屋的基本情况。

　　根据本案查明的事实，英英公司提供的《商品房认购书》未确定上述内容，也无其他证据证明英英公司在签订《商品房认购书》时告知了杜娟、王念案涉房屋的//www.czybx.com套内面积和公摊面积，杜娟、王念无从得知其拟购买的房屋公摊面积接近建筑面积的一半，该情况超出一般买受人的认知和可接受程度。故一审法院认定，因英英公司未告知房屋公摊面积，导致杜娟、王念购房过程中对该面积大小产生重大误解的事实正确FJIvNNzN，本院予以确认。杜娟、王念依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条之规定，撤销《商品房认购合同》具有事实依据和法律依据。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。本律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着本律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。如有具体案件，可私信留言咨询。）

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