2022-11-02 财政加大补助深圳保障房意味着什么

记者|戈振伟

深圳解决大城市住房突出问题得到了中央财政的支持。

10月31日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》（下称《意见》），提及中央财政加大对深圳保障性住房的补助。

《意见》提出，考虑深圳人口//www.czybx.com持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。

上述《意见》在多位业内人士看来，是一次创新之举，给社会传递出积极的信号。

中国城市发展研究会副秘书长刘正山告诉界面新闻大湾区频道记者：“这项改革很有意义。上个世纪八十年代，我们国家住房改革的开拓者就在深圳。”

刘正山解释称，在分税制之下，地方政府主要承担着经济发展等任务，如果中央财政在针对地方的住房保障方面发挥更大的力量，那么，让地方政府将主要的精力和财力放在发展之上，有助于实现整体的发展目标。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上述《意见》的这段话暗示了未来财政政策将如何支持住房需求：一是明确资金来源，即中央预算内投资和中央财政城镇保障性安居工程补助资金；二是明确公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造是三大重点项目，这也是解决住房问题的重要途径。

他还表示，对全国市场来说，意见提到的这些重点项目，恰是当前房地产新发展模式中的重要住房产品。这些政策未来可能被推广至其他城市。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究//www.czybx.com员李宇嘉认为，对保障性租赁住房，老旧小区改造等公共住房方面的中央财政扶持力度加大，有利于促进新市民和外来人口在深圳这儿的超大城市扎根，有利于夯实深圳的内需基础，从而打造消费导白熊资讯网向的可持续的财政增长动力，形成收支的良性循环，这对夯实国家财政也是有利的。

另外也有观点指出，意见出台后，深圳在保障性住房建设方面力度会更大，而随着商品住宅和保障房进入了双双发力的阶段，深圳房价未来再次出现快速上涨的可能性大幅降低，房价被操纵的可能性基本上不存在，有利于实现房住不炒。

就在《意见》出台的前两天，深圳市住建局发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，覆盖了深圳全市（不含深汕合作区）4319个楼盘、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区。继成为首个发布二手房参考价的城市后，深圳又再次成为全国首次发布租金参考价的城市，这一举措体现出深圳在解决好住房、租房问题上的“良苦用心”。

深圳是中国最先开展房地产市场的城市，也是中国大城市住房突出问题的代表性城市。

1987年12月1日，深圳土地拍卖落下第一槌，深圳比其他城市早十几年开始发展房地产，但直到今天，深圳市民的房屋产权拥有率依然很低。

数据显示，深圳住房自有率仅有23%，意味着每四个深圳人里面，只有一个人有自己的房屋。相比之下，北京、上海和广州这几个一线城市的住房自有率都超过了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超过了90%。在发达国家的大城市，住房自有率一般都在60%左右。

另外，深圳人均居住面积27.8平方米，未能达到国家和广东省的最低标准线，主要原因在于占全市住房面积54%左右的城中村中居住了70%多的人。

过去10年，深圳常住人口增加了700多万人，增量位居全国之首。虽然深圳新建商品房面积近年不断增加，但持续的人口净流入导致房价居高不下，很多深圳人不得不面临“ 来了都是东莞人、惠州人”的调侃。当依靠市场已经无法解决住房问题，政府必须出来承担更多的责任。

2016年6月30日，深圳市拿出1000亿元注册成立了深圳市人才安居集团（以下简称“安居集团”）。安居集团的任务非常明确，概括起来就12个字：多建房、快建房、建好房、管好房。安居集团党委副书记、总经理唐绍杰表示：“政府拿这1000亿出来，实际上也是过去这些年财政的盈余积累下来的，这是大家共同创造的，再拿出来回馈市民。”

2019年4月29日，深圳市住房和建设局一次性公布《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法》、《深圳市人才住房建设和管理办法》。

这些文件所构成的政策，被外界称之为深圳继1998年商品房制度改革之后的“二次房改”，是“多主体供给、多渠道保障、租购并举”房地产发展思路的最全面探索。

政策提出了一个宏伟的目标：到2035年深圳将新增170万住房供应量，60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三种统称“公共住房”）各占20%，剩余40%为商品住房。其中公租房租赁价格约为市场价格的30%，安居房价格约为市场价格的50%，人才房的价格约为市场价格60%。

加上此前发展阶段的各类保障性住房，届时深圳将拥有超过140万保障性住房，超过香港110万套、新加坡100万套的保障性住房，可以覆盖深圳常住人口的三分之一左右。按照商品住房供应比例测算，未来17年仅有70万套供应，年均4万套左右，基本符合最近几年来深圳新房年均销售量。

在2020年8月的一场公开演讲中，时任深圳市住建局局长张学凡表示，新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳楼市逐渐从“香港模式”转向“新加坡模式”。二者的区别在于前者走向了高度市场化的高房价之路，后者走向了保障房之路，即政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。

在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。

但是，“新加坡模式”在深圳实施的难题之一是土地供给。深圳人口众多，但每年新增土地供应很少。由于历史原因，深圳的大多数土地掌握在“城中村”，被用作到了旧改之中，造成土拍市场上供地不足的现象。

《深圳市住房发展“十四五”规划》提出，“十四五”期间，深圳供应居住用地不少于15平方公里、www.czybx.com建设筹集住房89万套（间）、供应分配住房65万套（间）。

从近几年的招拍挂土地市场来看，深圳确实在加大对保障性住房的供应。同时，为了增加住宅供给，深圳也将多宗商用地改为了居住用地。2021年，深圳建设筹集保障性租赁住房4.48万套（间），棚户区改造累计开工6530套。

不过，在庞大的人口基数及增量面前，深圳政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题，且以目前的建设速度来看，个人申请公共住房的排期也将是一场较长时间的“攻坚战”。

深圳市房地产中介协会秘书长华洪认为，目前深圳住房矛盾仍未得到根治的难点在于住房结构，尤其是具有保基础的保障性住房建设供应没跟上，同时，存量住房没有得到充分盘活。

华洪建议，深圳一方面要进一步完善机制与创新，比如如何azkQD在土地出让规划与政策方面加大对保障性住房建设力度的鼓励，同时也要加快保障性住房内部流转机制的建立；另一方面，在税收领域，也要就盘活存量住房给予支持性政策引导。

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