2022-11-29 房地产股掀涨停潮

截图自：东方财富网“行情中心”

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

证监会主席易会满在金融街论坛演讲时表示，要支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

时隔一周，支持举措落地：11月28日晚间，证监会新闻发言人表示，证监会将积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划等。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

次日，地产股、地产债双双大涨。业内公认，随着股权融资方面的调整优化，信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具“三箭齐发”，为房地产市场恢复发展提供了极大支持，尤其是优质房企的估值有望修复。

在利好空前的背景下，哪类企业将率先受益，多家机构也给出了判断。

地产股、地产债大涨

11月29日，A股三大指数高开，上证指数涨0.57%，深证成指涨0.58%，创业板指涨0.白熊资讯网10%。盘面上，房地产开发、房地产服务、厨卫电器、物业管理概念、租售同权概念等板块涨幅居前。

地产股方面，截至午间收盘，上实发展、天房发展、渝开发、中国武夷、华侨城A、城建发展、光大嘉宝、中华企业等涨幅均超10%，中交地产、华发股份、京能置业、南山控股等等15只地产股涨幅亦超过9%。另据Wind统计，43只地产股11月上涨幅度超过20%。其中，中交地产、新城控股、ST泰禾、三湘印象、中国武夷11月涨幅已超50%。

同时，地产债延续涨势，12只债券盘中临停。“20碧地04”“20世茂G1”涨超27%，“16腾越02”涨超25%，“21旭辉02”“20碧地03”涨超22%，“21旭辉03”“15远洋05”“19碧地02”涨超21%，“21旭辉01”“20旭辉02”涨20%，上述11只债券均盘中临时停牌。

资本市场的火热，源于前一日证监会表示将调整优化房地产领域股权融资的重磅政策。

证监会新闻发言人表示，证监会积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

5项措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，以及积极发挥私募股权投资基金作用。

例如，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资措施为：允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金等。

而在恢复上市房企和涉房上市公司再融资措施方面，证监会允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

“5项措施对房地产市场的提振作用非常明显，多家房企今天的股价已经证明了。”某房企内部人士向《华夏时报》记者肯定地表示，房企将受益于这些措施。其称，这次政策本意还是拓宽融资渠道，化解行业风险。尤其是房企再融资放开了，如果未来更多房企能纾困其他同行（通过企业或者项目并购），盘活存量，这个可能更重要些。

另一位房企内部人士认为，“5项措施利好作用重大，对优质房企尤为明显”www.czybx.com。事实上，目前的情况也证明了这一点，例如，作为17家未出险房企之一，近期“第二支箭”首单落地龙湖，公司200亿储架式发行获批，并成功发行首单中期票据等。

优质房企估值修复

业内普遍认为，证监会此次的政策明确了“支持房地产企业股权融资”，本质上是“第三支箭”已经射出，对于当前楼市的支持作用可谓重磅。

“房企再融资自2010年被暂停之后，时隔多年再次重启，对市场的信心和预期具有积极的信号意义。”中国银河证券研究院分析师王秋衡指出，从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主，房企通过再融资可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。

中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，房地产行业持续下调，房地产各种政策已经接近历史最宽松时期，恢复房地产上市企业再融资是重要的政策宽松。这一政策的影响相对较大，针对上市房企有很大的利好，中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险底线。最近金融16条叠加降准，房地产市场的利好空前。

“房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。”中金公司指出，政策旨在盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展。白熊资讯网当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护。供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

除了行业基本面有望企稳修复，业内还一致认为，政策利好下，nrDJEjGVJk房地产板块上市公司出现多层次受益逻辑，尤其是优质房企的估值有望得到修复。

IPG中国首席经济学家柏文喜向《华夏时报》记者分析指出， 就政策逻辑上和覆盖面而言，这项政策直接利好于A股和H股上市地产与涉房企业，也利好于具备上市条件和发行REITs等条件的企业；对于内房股与一些未上市、乃至出险房企而言，则属于间接利好。“因为股权融资推动的行业流动性整白熊资讯网体放松，自然也会推动市场回暖、项目并购，也就提升了这些企业的重组与合作价值，尤其对于推动出险企业的债务重组也是明显的利好。” 柏文喜说。

柏文喜建议，“内房股也可以借机分拆或打包内地资产与业务，在A股进行股权融资来获得增量资金的同时优化存量资产结构，进而推动整个公司的重启与复苏。”

中信建投证券则认为，在当前金融端支持政策下，优质房企存在通过股权融资扩大净资产进一步做大规模的可能。而“允许借壳上市与再融资，不仅将助力央企、国企做大做强，同时有助于减轻民营企业的流动性压力”。

浙商证券强调，证监会股权融资5条未明确划分政策受益方是国企还是民企，这意味着所有地产企业都有可能受益，包括国企和民企。

浙商证券建议投资者关注三大类标的：一是2016年获得定增并于2022年3月延长定增有效期的新城控股，是目前A股房企公司中有定增批文在手，能够最快承接第三支箭利好的民营房企；二是央企、国企和混合所有制房企，率先获得政策支持的可能性更高。其中，弹性最大的为之前被市场错杀的金地集团和万科A；三是随着地产企稳，物业弹性巨大，可关注港股的碧桂园服务、旭辉永升服务。

“受益房企主要有2类：一是现在仍在稳健经营的房地产企业，包括央企、国企、混合所有制企业和民企；二是建筑类央企、国企。个人认为是不分先后。”亿翰智库研究总监于小语告诉《华夏时报》记者。而亿翰智库方面强调，股权融资本就是更为市场化的行为，对于已经暴雷违约的企业，当前市场环境下资本是否认可仍有待观察。

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