2023-02-25 学者解析中国“6亿栋房屋”背后真相

最近房地产的爆点层出不穷。

刚刚推送各地楼市回暖的消息，“中国有6亿栋房屋”立即在屏幕上弹出。

刚发了篇

《

信号| 地王重出江湖，新房供应枯竭，未来2年房价不大涨很难？

》

评论区满地都是“中国有6亿栋房屋”的“飞镖”。

目前的舆论场景是：谁要是想对楼市表达一些看多的真实数据和事实观点，对高房价愤怒的看客们立马把“中国有6亿栋房屋”这枚飞镖丢过去，立刻让人目瞪口呆。

住建部公布的“6亿栋房屋建筑”新闻，能成白熊资讯网为看空中国房地产的一个源头数据吗？

事实是不是如此呢？究竟是谁在为“中国有6亿栋房屋”上交智商税呢？

数据溯源：住建部公布“6亿栋房屋建筑”的前因后果

本次6亿栋房屋数据的官宣并不是住建部发布关于房地产的信息，而是2月15日，国新办举行新闻发布会，介绍第一次全国自然灾害综合风险普查工作情况，在答记者问时住建部官员说出的数字。

国新办为什么召开自然灾害风险普查新闻发布会？是因为2018年，中央启动了全国灾害综合风险普查，目的在于全面获取全国地震灾害、地质灾害、气象灾害、水旱灾害、海洋灾害、森林草原火灾等6大类23种灾害致灾要素数据。人口、房屋、基础设施、公共服务系统、产业、资源和环境等6大类27种承灾体数据。

这次普查耗时三年，组织了500万技术人员，其中住建系统就动员了260多万人参与。住建行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。交通运输行业完成了500多万公里路网、90多万座桥梁和隧道，以及6000多个www.czybx.com沿海万吨级以上泊位和千吨级以上内河泊位、1.5万公里的三级及以上内河航道的调查。

“6亿栋房屋”仅仅是其中的一个数据而已。在流量为王的时代，数据的真相，数据背后的原因、目的统统不重要，只要挖出一个轰动性的话题穷追猛打，就能引爆舆论圈。

明明是为了自然灾害综合风险普查做的工作，把6亿栋房屋引向大众关注的房地产，立即让人

浮想联翩。

住建部公开介绍的6亿栋城乡房屋，真实性不用怀疑，而且单位是栋，不是套、不是户、不是间。按照中国14亿人口，每2.3人就有一栋房屋，是不是太恐怖？

在自媒体有意无意的导向下，不作解释、不加区分的数据传播让不知觉厉的居民很容易往商品房方向猜想。

住建部历时三年统计出全国所有地上房屋建筑，最大意义是摸清了家底，掌握了最完整的中国房屋建筑情况。每一栋房屋都拥有了电子身份证和坐标位置，工作性质类似于全国的人口普查。

每一次人口普查时，生活在国土内的中国籍居民，不论地域城乡，不分男女老幼病残，只要是个大活人都列入统计数据。房屋调查一样，6亿栋是房屋总数。根据参加过普查的人员透露，普查是全口径，包括农房、平房、仓房、仓库、企业、厂房、公建，甚至公厕都列入统计。

问题来了。贫困偏远农村搭建的一栋猪舍与上海陆家嘴的超高层环球金融中心，都是有独立电子身份证的房屋建筑。把两者相提并论岂不是太荒谬？

6亿栋房屋建筑统计目的，本是为自然灾害风险普查用的。把6亿栋www.czybx.com与房地产挂钩是过度瞎想。当然，摸清中国房屋总量对房地产还是有积极作用，或许今后开征房地产税时，房屋普查数据就是第一手的征税凭据。

数据剖析：“6亿栋房屋建筑”背后的事实真相

6亿栋房屋确实是个巨额数字。但是就像中国有14亿人，全社会仍然担忧人口负增长和人口老龄化一样，不分性质用途的房屋整体数字只是在误导大众，并无实际意义。

6亿栋之所以能如此广泛发酵，引发群众关注，离不开自媒体的推波助澜。为了博流量，某些网文把6亿栋房屋与房地产建筑等同起来，进一步引申到商品住房，并故作神秘的把简单信息复杂化，无端引起广大居民的焦虑。

只要把6亿栋房屋的性质结构略作分析，真相自然大白。

本次全国房屋普查工作，调查覆盖了中国100%的城市，100%的自然村。6亿栋是全国城乡建筑物的总量。在农村，1户村民宅基地上建的房子，至少就是1栋住房。根据住建部2022年公布的数据，全国有50多万个行政村，有2亿多户农民自建房。

根据《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

城市的4700万栋房屋是所有性质房屋的总和，机关、学校、医院、工厂、仓库、酒店、写字楼等公用建筑占去了大//www.czybx.com部分，真正的住宅楼数量并不多。

至此我们非常清楚了，看似吓人的“6亿栋房屋建筑”并不全是商品住宅楼。如按1/3比例毛估，城市商品住宅楼所占也就1500万余栋。而且栋是个很大弹性的概念。

其实这个数字也不重要，重要的是中国商品住房分城市存在巨大的结构性差别。

我们用一组数据来粗略比对理解一下深沪京三个大城市商品房结构与房价关系。

根据深圳市住建局的数据，截至2020年初，深圳市现有住房总量约为1082万套，商品住宅仅占总住房量的17.47%。其中约有52%的住房是城中村和单位自建房，这些房屋大多为历史遗留违法建筑，不能上市交易，被称为深圳版的“小产权房”。

有数据显示，上海住房总量在850万套左右，北京在800万套左右。上海和北京的常住人口比深圳多几百万，但住房套数只有深圳的80%左右（如果以栋数来比，显然会更低）。但最近十多年，深圳市的住房价格涨幅一直领跑全国。深圳商品住宅的供应紧张程度更是全国独一无二。

因此，我们说，以存量住房栋数、套数的多少来判断城市房地产前景和房价高低，在中国一线城市就不成立。

另外，据乐有家研究中心的数据显示，在深圳市总人口中，约有84%的人居住在小产权房、单位自建房或无房，而

拥有三套及以上商品房的人口仅占总人口的0.2%。

因此，可以判断，中国有6亿栋房屋建筑确实不假。但是，房屋在地域和性质上存在巨大鸿沟。90%以上的农村自建房属于无人关心的对象。10%的城市房屋中只有少部分是居住用途，而住宅楼中还有相当多的是无产权、小产权的违规建筑。

把6亿栋房屋与商品住房混同起来纯属贩卖焦虑、哗众取宠。

数据逻辑：“6亿栋房屋建筑”隐含一个更重要的事实，中国房地产还存在很大的住房更新换代需求

中国的住房总量过剩是客观事实，中国有很多房屋建筑需要更新换代也是事实，这是“6亿栋房屋建筑”这个总量数据所隐含的。

从去年“贝壳房屋空置率调查”到今年“6亿栋房屋建筑”数据公布引起的掀然大波，都反映了全社会在房地产这个问题上的敏感性和焦虑性。但是，过于关注房屋总量而忽视房屋在空间分布、功能结构上的巨大不平衡，容易偏离问题的真正聚焦点。

哪怕是在去年房地产最低谷期，社会公认的两个事实是：1、中国房地产走势分化，一线城市抗跌能力最强，今年在楼市成交和价格上又恢复往日强势；而三、四线城市的住房需求仍在日复一日的衰减。2、改善性住宅和高端豪宅在房价大跌时依然行情火爆，而大量普通商品房库存积压严重。

只看房屋总量，不谈住宅结构和空间分布无法解释这些现象。

从存量住房来源看，2020年我国城镇居民解决居住问题，32%来自于购买新房、10%来自于购买二手房，其他住房来自于自建、租赁、赠与和保障房。购买新房和二手房只占居民住房来源的42%，其他类型住房在品质、环境、配套上当然无法与商品房相比。是这些人不想住好房子吗，是没钱而已。

从存量住房的建成年份来看，城镇存量住房中2000年以前建成（房龄超过20年）的住房占比超过三成。这些房地产市场化以前建成的住房，结构、质量上问题堪忧。大城市老旧小区居民的改善换房是城市房地产重要的购买力。

2020年，中国城镇住房套户比：一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12；人均住房建筑面积：一线、二线、三四线城市分别为26.4、34.6、37平方米。中国住房总量已经充裕但空间极不均衡。一线和部分二线城市未来仍面临住房短缺现象，但三四线城市以及更低能级城市，由于人口外流严重，不仅住房已经过剩，未来过剩程度还将加深。

中国城镇住房只是在总量上补齐了历史欠债，在不同区域和不同等级城市间，住房条件还有较大差距。越是购买力强，住房需求大的城市，住房面积更小；越是住房条件宽敞的地区，住房反而饱和。

6亿栋房屋调查目的和数字背后的真相，与网络渲染的影响存在很大的反差。在媒体耸人听闻MmEIVrv的诱导下，大众对6亿栋的理解存在误读。中国的房屋建筑总量，并不是盲盒中隐藏的惊天秘密。房地产交易数据和价格变化早已把全国居民的住房需求情况真实反馈出来。

“中国有6亿栋房屋”不会对中国房地产前景产生根本影响，对此偏颇解读反而会掩盖真实的住房需求。掌握了事实和数据，我们就不会为“中国有6亿栋住宅”交智商税了。

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