2023-04-25 专家解读不动产统一登记六大问题

本文来源：时代周报 作者：王晨婷

中国房地产领域又实现一项重要的制度突破。

4月25日，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。

中国着手建立不动产统一登记还要追溯到2013年。历经十年，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间，涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

王广华介绍，十年来，全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本，全面建立和实施不动产统一登记制度。目前全国有约3000个大厅、40000个窗口，每天为40万群众和企业提供各类登记服务，累计颁发不动产权证书7.9亿多本、不动产登记证明3.6亿多份。此外，2000多个市县同步颁发电子证书证明3.3亿多本。

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Q：不动产物权指的是什么？

A：根据2019年修订的《不动产登记暂行条例》，不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

其中所称的“不动产”，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

简单来说，不动产物权不单单包括房屋产权，也包括农村土地（含耕地、草原、水域、滩涂）承包经营权、林地、林权、海域使用权、无居民海岛使用权等。

Q：不动产统一登记，登记的是什么？统一了什么？

A：根据《不动产登记暂行条例》，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，均适用《不动产登记暂行条例》。

易居研究院研究总监严跃进：不动产登记工作，通俗简单理解就是过去的房产证登记工作。但差异在于，过去各地信息是无法互通的。其原因在于，很多房产登记工作有不少历史遗留问题，也存在口径上的差异，各地要形成统一登记，需破除很多难题。

这一政策可以理解为全国不动产信息实现了互通，这是一项重要的制度工作。在不动产登记统一之后，自然资源规划、房地产等信息可以实现各地互通，各地房地产制度口径、调控政策等能更好地统一。

中原地产首席分析师张大伟：因为我国不动产早在2018年就已经实现全国联网，所以此次全面实现不动产统一登记，并不是外界所理解的全国不动产实现全面联网，而是在早已联网的基础上，把未登记完成的房源实现全部房源上网。即经过十年，我国才基本完成不动产登记。

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Q：不动产统一登记的目的是什么？

A：原国土资源部地籍管理司（不动产登记局）有关负责人在2014年接受采访时曾表示，市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义。

整合不动产登记职责、建立不白熊资讯网动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求。

对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康：不动产确权登记，这是一个国家走向现代化治理最基本的工作。不只是房屋、土地，甚至也包括海洋里的海域和岛屿，覆盖所有国土空间，所有的情况都要了解清楚，摸清家底。这件事已经推进了十年，如今只是宣布全面完成。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：国家的现代功能是提供公共服务，既包括医疗、教育、社会福利、社会服务、环境保护等，也包括市场和社会运转需要的政策和制度。要提高公共产白熊资讯网品供给的有效性，不能靠专断式的、非专业化的，甚至是“拍脑袋”的方式来任意决定，这样会浪费公共资源。而是需要通过摸清底数，建立基础数据库和相应的信息系统，以此来进行翔实的核算和统计，为公共产品供给提供科学的依据。

由于不动产不可移动，拥有不动产意味着在某一区域居住和生活，就产生了对该区域公共服务的需求。某一区域不动产状况的基本情况就是公共产品供给的依据，如拥有不动产产权的居民越集中的区域，对公共产品的需求也就越多；不动产价值较高的地方，对公共产品需求的质量也就越高；不同类型不动产（工业、商业和住宅等），不同产权状况的不动产（集体产权和个人产权、租赁和购买产权等）对公共产品需求也有差异。

Q：不动产统一登记从2013年就开始着手建立，历时十年完成，期间经历了哪些阻碍？

中原地产首席分析师张大伟：之前不动产登记推进面临两大阻力，首先涉及到个人私有财产或者隐私，有部分人不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄漏。另外一个阻力是人为因素，一些地方或部门拥有多套住房，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。

为解决房屋交易与不动产登记衔接之间的问题，原国土资源部、住房和城乡建设部曾在2017//www.czybx.com年专门//www.czybx.com发布通知，要求不动产登记机构和房屋交易管理部门加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题，同时防止小产权房通过不动产登记合法化。

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Q：该政策对房屋市场会产生哪些影响？房价会涨还是跌？

中原地产首席分析师张大伟：不动产登记本身并不是房地产调白熊资讯网控，目的也并非反腐。但应该说，这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。

对于市场影响来说，虽然楼市已经有多年时间消化，但是对于部分高端住宅、部分投资型旅游地产来说，这一政策依然是利空。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱：不动产统一登记意味着国内房产有统一的平台登记，由于房屋类型较多，产权情况不一，不动产统一登记是一种制度规范性的工作，可对全国房屋情况以及房屋所有权人摸底，为监测统计分析不动产情况奠定数据基础，同时有利于维护房地产市场的稳定。

Q：该政策是房产税或房地产税开启的信号？

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：不动产统一登记是建立和实施不动产税制的前提和基础，也是落实《物权法》“物权法定、公示公信”原则的唯一途径。经过法定程序的登记，不动产拥有者对于不动产事实上拥有了所有权（不管是农村的宅基地，还是城市的商品住宅），也就具备了征收不动产税的基础。预计会在此基础上，根据基本不动产需求免税的原则，扣除基本需求的免税面积外，所有人拥有的其他不动产，或将一律进入征税范畴，并根据不动产的基本情况（坐落、年代、地价、产权形式等），评估房屋的市场价值，按章征税。

易居研究院研究总监严跃进：购房者比较关心的是，该政策是否为房产税或房地产税开启的信号。应该说不动产登记制度的出发点要更广，不是简单的征税概念。但反过来，不动产统一登记后，房地产税等工作开展会更加顺畅和容易。但不能简单地理解为要征收房地产税。

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