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#城中村改造政策通过释放啥信号#

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这是熊猫贝贝的第1860篇原创文章

2023年正式进入下半年，相信越来越多的人应该能够清晰的感受到：在政策和经济环境中，一些主导性的力量和信号，开始出现了明显的加速。

2023年7月21日，关于中国民生经济领域的“住”，最新的一个重磅动向，莫过于下面这个新闻了，经过主流媒体的发布和自媒体，以及很多楼市关联群体的炒作，相信已经有很多人看到了：

图片来源：见图

当然，这不是小事，就连央视也在黄金时间的新闻联播中进行了专题报道：

图片来源：见图

图片来源：见图

简单来说，就是

就在7月21号的晚上，高层通过了一个重要的文件。

这个文件的名字是《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

只看标题有两个关键词，一个是“超大特大城市”，另一个是“城中村”改造。

一夜之间。

楼市多军，利益关联，还想着拉高套现的群体们又一次兴奋起来了。

毕竟从7月份以来，各种利好动向，可以被解读房价大涨的消息，层出不穷。

不白熊资讯网出意外的话，各路自媒体献出五花八门的解读和分析，我都能想象到那些标题，比如：

这套路其实已经没啥市场了，煽动性很强，断章取义的东西，总归还是要接受现实的考验的，现在的老百姓和市场，早已不是拿个喇叭出来喊喊就能随便挑逗起躁动的时代了。

当然，国常会审议通过的文件，对于房地产经济领域和楼市而言，必然是大事，但是从不同的角度出发，究竟是利好，还是利空，短期影响还是长期有效，其实是完全不一样的。

炒房群体心心念念要的是房价上涨，市场被恐慌情绪挤压，坐地起价，拉高套利；

买房群体纠结的是房价是否还有下跌空间，当下到底是租房合适还是买房合理；

更多的异地漂泊，打拼奋斗的群体，关注的是居住成本是否会增加；

……立场不同，对于同一个政策规则的变化，显然会受到的影响，也是不一样的。甘蔗没有两头甜，政策和规则，永远无法做到雨露均沾，皆大欢喜。

所以，这篇文章，就将

重点关注国家最新对于超大特大城市的城中村改造的这个文件和政策，从详细解读入手，直击本质，梳理关键，然后从一个比较全面立体的角度，对这个最新的政策动向可能带来的影响进行利弊分析和讨论，并对政策公布实施以后，后续的几个走向趋势，进行有依有据，理性客观的深入研判。

地产人聊地产事，不跟风，不糊弄，专业到位，中立严肃。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

国常会最新定调：21个超大特大城市“挑起城中村改造的大梁”，具体是怎么一回事？

中国的政策，基本都有一个呼应和连贯的惯例，这一次定调21个超大特大城市推进城中村改造，也不例外。

• 首先是政策出台背景，是一脉相连的：

继7月14日国常会通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》之后，此次7月21的国常会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进VQkztPUyg城中村改造的指导意见》。

这两个文件都是对428政治局会议“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”的回应。

在当前经济下行压力凸显，尤其是房地产市场持续降温的背景下，及时出台这一指导意见，能够对稳增长产生积极作用。

所以，这不是什么横空出世的特殊政策，而是有清晰主线，逻辑呼应的政策持续。

因为这个政策的持续落实，拉动了金融市场的房地产板块，在过去两周，有相对稳定向上的表现。

买预期，股票涨，卖现实，股票跌，很显然，过去两周，都是预期驱动的行情表现。

很好理解，也很有现实意义。

• 其次就是内容：明确一下到底是棚改？还是改造？

一字一句仔细阅读完全文，通篇没有看到棚改二字，明明白白写的是城中村改造，所谓改造和棚改字面上虽有相近，但内涵是天差地别。

改造更多是更新，修缮，为主，拆迁为辅。

棚改更多是拆迁，重建为主。

2020年住建部多次在公开场合发表言论称，在未来旧城改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”，若是现在用改造之名行棚改之实，那岂不是被打脸？

自宣告棚改退场，旧改登场后，后面各大城市陆续出台了各种旧房改造政策，但无一例外都强调少拆多留，若是现在违背初衷，那岂不是言而无信？

的的确确看到一行大字：“把城中村改造与保障性住房建设结合好”。

所以那些高呼棚改货币化又回来的朋友们，看看这通篇哪有货币化的影子？

要知道2020年国家可是明确表示减少货币化安置的，现在还提货币化安置，想干什么？面子还要不要了？

所以不用大呼小叫，误以为历史重演，必须正本清源，以正视听。

• 接下来看目标城市界定：21个特大超大城市，意味深长

图片来源：网络

在超大、特大城市积极稳步推进城中村改造，超大城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7城（按城区人口数排序）；

特大城市共14座，分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连（按城区人口数排序）。

这21座城市放在各自的区域，毫无疑问都是人口、产业、经济重镇，且建成区面积起步较早，有着大量待拆待改的城中村。

但“城中村改造”在新时代被赋予了不同的意义，并非只是大拆大建。

在“房住不炒”、“住有所居”的顶层纲领下，这里提到的城中村改造既包含了拆除重建，比如棚（城）改货币化、异地安置等举措，也会包括在农村集体土地上，建造长租公寓、保障性租赁住房等环节。

说白了，高层会议提到的内容很像目前西安正在推行的“城市更新”行动，将主城区土地尽快盘活，连片开发，开发住宅单元的同时，也兴修商业、学校、路网、医院等市政配套。

• 政策目标，很重要：

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

新市民年轻人www.czybx.com和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是在城中村。

而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板最多的区域。

通过推进城中村改造，将城中村改造与保障性住房建设结合好，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能激发消费潜力和VQkztPUyg内需，推动城市高质量发展。

• 钱从哪里来，是一切经济行为的关键所在：

一是要坚持城市人民政府负主体责任。

这就意味着城中村改造不是开发商主导，而是由地方功能性国企主导，“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，避免房地产化和推升房价，真正体现出社会价值。

二是积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与

。社会资本将成为城中村改造的有生力量。在地方功能性国企主导的背景下，社会资本可能更多以经营性收入（包括租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等等），来弥补和覆盖改造成本。

就目前而言，货币化棚改已经接近尾声，还能够像当年那样产生巨大能量的大招不多了，城中村改造算是其中一项。

总的来说，不管从政策因果逻辑和主线延续特征，还是从行文表达以及目标诉求，这一次的21个特大超大城市加速推进城中村改造的新政意见，主线其实是

担任了保障房的任务的，还要发展各种新业态，未来要可持续运营。

盘活存量，低质资产，提高标准，长期运营。深圳的

城中村统租，其实就是一个非常具有代表意义的现实样本。

深圳龙华城中村鸟瞰（图片来源：头条图库）

2

直击本质：旧改≠棚改，或许楼市多军，又将遭遇一次预期层面的降维打击？

基于以上的梳理和分析，或许会对还对曾经那一轮大拆大建，政府货币化安置带来的房价暴涨行情心心念念的群体，带来沉重的打击。

如果只是修修补补，统一运营，那么房东拿不到多少钱，至少和货币化安置完全比不了，楼市就不存在具有推动行情的增量资金的注入可能。

将“城中村改造”解读为“第二次棚改”，心情可以理解，但是实际上，两者之间的差异还是很明显的。

首先，范围不同。

此次城中村改造的范围仅限于“超大特大城市”，而不像上一轮棚改一样，无论城市大小均有涉及。

其次，力度不同。

上一轮棚改是全国各地集中拆迁，大拆大建。此次国常会指出，

“要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实”。

早在2020年住建部曾明确表示“未来城市规划要摒弃急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式，而要求“三严控”：严控大规模拆除，严控大规模增建，严控大规模搬迁。

最后，配套措施不同。

上一轮棚改有货币化因素支撑，央行通过国开行PSL注入基础货币，因此在不少地方引发了房价的新一轮暴涨。但此次城中村改造，要求“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”，预计不会有专门的货币政策予以配合，因而也难以对当地房价产生直接拉动。

说白了，时代，周期，环境还有现实都不一样了，拿着旧船票还想要在新船坐头等舱，着实就不理性了。

当然，政策刚刚出来，讲道理没有用，现实给出的结果会教做人的。

其实从预期这个层面上来看，还是挺一脉相传的。

7月以来，中国楼市里面，网传有几大利好：

一个是一线城市的限贷，有可能放松。

一个是存量房房贷利率有可能下降。

一个是棚改拆迁有可能又要来了。

这三个利好，是当下认为房价大涨的那些人，他们所认定白熊资讯网的原因。

这些消息，是真，是假，对于那些楼市多军来说，不重要。

憋了这么久，被市场和现实按在地上教育毒打了这么久，总归要有个靠谱借口来炒作造势一波不是？不到黄河心不死，不撞南墙不回头，是不是？

关键是，只要觉得房价又能大涨了，会减少一批房东割肉卖房。情绪起来了，解套和还能赚一笔的预期和信心不就来了？

但是，不好意思，三个所谓利好，都有一个微妙的定语，那就是“可能”。

三个所谓利好，没有一个，是已经落地的，或者说，没有按照楼市多军的意愿落地的。

每一个，都是模模糊糊的，飘在半空中。

这就让一众对利好斩钉截铁，言辞灼灼的论调和炒作，成为了市场和民众眼中的笑话。

预期管理，不是谁都玩的转的，一个玩不好，就把自己给陷进去了，还难以自拔。

这个世界上，自己骗自己，沉迷在自己不切实际幻想里面，是最终极的麻醉，无药可救。

图片来源：头条图库

3

趋势和影响研判：城中村改造，一个动作，三个目的，都是明牌？

回到最新国常会定调的21个特大超大头部城市推进城中村改造这个事情上面来。

有几个关键本质，值得重视，这里展开给大家好好唠唠：

1，

特大城市城中村改造，这真的是房地产行业的利好吗？

特大城市城中村的那一批人，早就富得流油了，啥都没做，就是投胎投的好，躺着收房租收到手软。

这跟以前的棚户区改造完全不是一回事，住棚户区的是什么人，那是真正的城市底层，让底层有了购买力，是切切实实的做市场的增量。

但特大城市的城中村再怎么拆迁，改造，能产生新增的购买力吗？

那些人要买房子早就买了，反倒会因为城中村拆迁改造，让整个城市的生活成本陡然上升。

这就和北京用腾退取代拆迁是一个意思，和深圳大搞统租房，也是一个意思。

大家细品：

没了城中村，城市的下限就要往上拉了，就业，扎根，日常生存成本直接就拉起来了。往好处看，其实是从侧面解决了大城市病，但这绝对不是特大城市的利好，或者是被特大城市持续抢人抢资源严重的其他城市的利好吧。

虽然我个人很讨厌什么大棋论调，但是这个动作，还真的是意味深长，谋略深远。

2，经济社会，一切逻辑的源头，都是钱从哪里来，看懂经济逻辑和利益关系，很重要：

和以前的旧改是开发商牵头不一样，这一次的主体是地方，只是鼓励民间资本加入而已。

像广深推行的统租模式，由国资委下面的平台公司统一管理，本来城中村房子没有红本，是不能作为资产抵押物，但市政府成立的国企管理公司做主体去融资是相当有戏的。

今年初证监会就启动了不动产私募投资基金试点，这样城中村资产就被盘活了。

如果没有稳定可行的盈利模式和保障，民间资本怎么敢来？

当下很多地方和城市都深陷上一轮棚改留下的债务泥潭中，当然政府信用可以这么玩，民间资本吃几个胆敢这么玩？

3，城中村改造，强调持续运营，有门道：

城中村改造的盘子就这么大，取中间值的话：15万亿。

跟整个房地产市场比起来，好像没那么大，差不多相当于2年的卖房收入。

如果算上贷款利息，估计也就一年的房贷水平。

扛起房地产的盘子，估计有点难，但是延缓房地产下行对经济的影响，似乎也是比较有效的办法。

在越来越多城市，甚至头部城市土地财政难以为继的当下，总比什么都不做好吧？

总归是国家指出来的路，跟着做，总不会错，这点觉悟都没必要说。

大国策略，都是明牌，如此设计，是当得起大格局的。

城中村改造，只是一个方向，一个规划，但是三个本质目的，都关联到了，这就非常能体现顶层设计的智慧和水平了。当然，还有其他配套配合，不能视而不见，比如下面这个：

图片来源：头条图库

写在最后：

结合动向，看清本质，抓住关键，利好利空，还要看对象是谁。

基于以上的梳理分析还有研究，其实对于这个最新的所谓楼市重磅政策动向，大家也应该有了全新的理解和认知了。

这里面有一个关键，那就是房吹多军，还有一众不负责任张嘴就来的自媒体，其实是混淆了一个关键概念，

城中村，和老旧小区，其实是两码完全不同的事。

城中村，是城中村，老旧小区，是老旧小区。

一些人，他们把老旧小区，当成了城中村。在他们的眼里面，主城区里面那些6层楼的老小区，家属院，都是城中村，

但实际上，那些6层楼的老小区，家属院，他们是老旧小区，不是城中村，双方在房产证上，就很明显能看出来。

一个是集体用地，一个是建设用地，区别很明显的。

很多人觉得主城区里面，还有很多可以拆的房子，是因为，他们把，老旧小区，当成了，城中村，他们觉得城中村有拆迁的选项，老旧小区，也就有拆迁的选项。

单位老宿舍，国企家属楼……房改以后都是独立产权的商品房属性了，而且，外表破旧，但是绝大多数的建筑质量，说句不客气的，是2015年以后的很多新建商品房比不了的。

拆老旧小区，只要利润算的过来，很划算，但是城中村，是集体土地上的农民资产，岂是随便想拆就能拆的动的？退一步来说，就算政府搞钱想拆，村民谈判，就和市场化没有多少关系了，说大白话大家好懂，那就是漫天要价，钉子户成堆，而且，难以沟通。

2022年以后，

老旧小区的路线，已经是确定的死死的了：就是旧房提升，拆迁的概率，那是非常低的。北广上深都是一样，其他头部城市敢动？

而现在的问题是城中村改造，

一线城市人多地少，这里人地矛盾最突出的就是深圳，2020年深圳全市住房共1082万套，保障房仅有51万套，占比不到10%。想要学习新加坡60%以上的保障房占比，任务很艰巨。

所以城中村的房子，就是天然的廉租房。深圳就开启一轮规模庞大声势浩大的统租。

当然，最终的结果，就是必然会抬高城中村居住群体的生活成本，也符合经济逻辑。

城中村改造，抛开其他和市场和老百姓无关的目的，最核心的，其实是通过制度设计，提升了整个城市的生活成本。

既然土地财政卖地赚钱玩不转，那么地方政府总要有一个合理合法的收入项目吧？政府的收入也不是大风刮来的，好比一个集团，总公司都没有盈利收入，那么怎么统筹协调下面分公司的运营和发展？

一路看下来，按照当下的政策动向和路线设计，结论并不复杂：

利空原本依托城中村低成本生活的外来打工群体；

利空房价，因为城中村天然地理优势，等改造升级，品质提升以后，会消灭很多购房扎根的需求，特别是高居不下的房价和购买力脱节的头部城市；

利用炒房群体，这个不用多解释，不服气等着看，看看是头硬还是嘴硬；

利好具有购买力的真正刚需群体，有了更多的选择，想租也能过好日子，想买也没有供需挤压。

但是投资投机属性无限被挤压，买房这个事情，越来越具有纯消费的特征。

这个局，做的很漂亮，前面有铺垫，划好了红线，实施很自然，顺带拉了一把市场情绪，后面还留了后手，那就是租售同权为租金上涨奠定市场逻辑，然后，房地产税就该顺理成章的来了。

土地财政玩不下去了，但是经济发展的任务和主线还要继续。衣食住行，民生根本，形变，而意不变，很妙，很妙。

逻辑闭环，就此完成，政策逻辑，堪称精妙。

值得大家细细体会其中的利益和因果关系。

很现实，中国房地产和楼市，真正的拐点，其实已经出现，有些上一个周期的观点和认知，也该更新和调整了。

以上，就是对2023年7月21日国常会，针对楼市最新的政策表达和动态，进行的一个专题分析和深入讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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文章标题: 2023-07-22 城中村改造政策通过释放啥信号

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