2023-07-22 本轮城中村改造有何不同

房地产行业再迎重磅政策定调。

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。在稳增长、扩内需的经济形势下，新一轮城中村改造备受关注，除了盘活城市存量资产、更新城市面貌，房地产行业会在多大程度上受益？

业内认为，城中村改造是修复内需和消费潜力的必然选择，有助于构建先租后买的新模式，逐步让新市民升级住房消费，为商品房市场可持续发展创造条件。政策不仅驱动了部分营建机会，更诞生了大量运营服务商机，有利于具备资产综合运营能力的企业。

值得注意的是，本轮城中村改造，不可等同于历史上的棚改。2015～2017年那轮棚改，开启了三四线城市的去库存浪潮；本轮改造则限定于超大特大城市、不大拆大建，可以说是“啃硬骨头”的//www.czybx.com改革，资金投入速度更慢，对经济的边际拉动也将更渐进。

多地已加速城中村改造

早在今年4月28日，推进城中村改造便被官方会议提及。当时中共中央政治局召开会议，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

在我国城镇化发展过程中，大城市的城中村占据核心区位，但供应效率很低，不符合新市民的需求，也不符合高质量发展的需求。房地产发展新时期，加强城中村改造是必然趋势。

按照国常会要求，在超大特白熊资讯网大城市实施城中村改造，要稳中求进、积极稳妥，优先改造对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。

据第七次全国人口普查数据，中国目前有7个超大城市，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津；14个特大城市，包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山等。这其中，不少城市近年来加大城中村改造力度、创新改造方式，并已提出明确目标。

广州在相关立法工作上走在前列。7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，这是其首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个有望出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例白熊资讯网。

按照广州的官方计划，今年广州计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

上海将2023年定为城中村改造出形象、出成效的一年，将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。目前上海还有城中村点位近700个，涉及11万户左右，该市计划在2032年底全面完成城中村改造项目。

深圳模式则较为特殊，针对城中村改造，由政府统租后实施综合整治类更新，并纳入其政策性住房保障体系。据深圳市住房建设局发布相关文件，2023～2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。

业内认为，新市民年轻人和外来人口，主要集中在超大特大城市，特别是城中村区域，在超大特大城市推动城中村改造，能够将供给侧改革和高质量发展、需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡，不充分的矛盾，通过公共服务全覆盖，真正释放消费潜力和内需。

与上轮棚改有诸多不同

在我国城镇化发展的历程中，三四线那轮棚改难以被忽视。本次城中村改造，将对行业产生多大连锁反应，与历史上的棚改有何异同，引发业内关注。

早在2015年，国家曾提出积极推进棚改货币化安置，三四线城市去库存浪潮自此开启；当时，因货币补偿的及时性和便捷性，棚改货币化安置的推进，直接激活了商品房销售环节，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题。

不过，这把“双刃剑”也推高了全国尤其是三四线的房价，加重了地方政府及居民的债务负担。2018年，国务院常务会提出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

到2020年，住建部明确表示，未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建。2021年，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出，避免过度房地产化的开发建设方式，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，棚改规模也逐渐回落。

在“房住不炒”等顶层政策设计下，新时期的城中村改造，明显异于此前棚改。中信证券发表研报表示，两者在区域、工作方式、受益主体上均有不同。

在覆盖区域上，此前的棚户区改造针对全国，以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，因此在拆迁较为容易的三四线城市进展快。本轮城中村改造，则限定于超大特大城市，从居民切实需要、城市客观实际出发，在有人口流入产业基础的大城市搞城中村改造。

“由于一线城市城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。”中信证券认为。

在工作方式上，此前的棚改多为大拆大建，www.czybx.com如今的城中村改造则更为精细、具体。“城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区的环境更新，既包含拆除重建的全面改造，也包含维持建筑格局的微改造，还有介于两者之间的混合改造。”

总而言之，此前的棚改推动了可观的www.czybx.com建设需求，城中村改造则要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。从拉动投资的角度看，中信证券认为，无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。

城市更新更加“细水长流”

抛却差异，城中村改造和棚户区改造，均有“双重政策目标”，既要改善民生，又要扩大内需。

中信证券研报显示，2008年到2020年，全国各类棚户区改造持续推进，带动了有效投资和建材、装修、家电等消费、促进了上下游相关产业发展，对稳增长发挥过积极作用。

但是，上轮城市更新对房地产的强力刺激，以及由此引发的化学反应，如今或难以再现。

国泰君安研报曾表示，2015～2017年棚改推动的三四线城市上行周期，有三个前提：一是有土地出让作为政府前期投入资金的闭环，需房企扩表拿地支持；需产业发展、人口进城保证动态平衡；需金融支持政府加杠杆作为催化剂，宏观层面也是新的宽信用渠道。

再看如今的行业现状，房企处于缩表状态，各类投资力度均较有限。同时，本轮房地产风险始于流动性问题，库存并非当下房地产矛盾的核心，如今可供各个城市更新的空间也较为有限，且大城市城中村具有产权问题复杂、周边房价较高等特点，更新成本较大。

长期以来，由于我国土地制度的特殊性，城乡间存在两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。此前棚改多为国有土地，适用《国有土地上房屋征收条例》，货币化安置后部分资金再度流入楼市；城中村则多为集体土地，拆迁仍依据《土地管理法》，各地在土地征收、集体土地转国有、安置方式等方面差异化较为突出。

在资金来源问题上，“涉及到公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式解决。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。也有业内人士称，专项债规模有限，要发挥政策的带动作用，引入市场多方资金进入，通过杠杆的放大作用撬动发展。

国常会也要求，坚持城市人民政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，把城中村改造与保障性住房建设结合好。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

总而言之，未来的城市更新会更加细水长流，房地产难再现大规模刺激。兴业证券表示，大规模刺激房地产行业可能并不是托底经济的解方。从长期来看，房地产行业或将迎来新的发展模式，以刺激房地产来提振经济的时代可能已经一去不复返。

国泰君安表示，当前经济增长从资本驱动转向全要素生产率驱动，卖地谋发展反而带来更多的债务问题以及高库存问题，而资管新规则限制房企融资，成为新旧模式转变的催化剂。地产的作用将从驱动产业转变到产业驱动，过去全国开花的地产繁荣模式不再，基于高端制造业产业链聚集形成的城市群具有较大潜力。

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