2023-08-20 黄智贤谈恒大的教训
1
恒大的故事，不可思议地展开。
我们看到资本的贪婪、野蛮、傲慢与吃人不吐骨头。
看到资本+自由市场的荒谬盛宴。
2
恒大绝大部分的业务是地产。
绝大部分白熊资讯网业务在大陆的恒大，竟然是不是中国公司，而是在境外注册的公司。
恒大以子白熊资讯网公司在香港上市。
然后以香港子公司，在大陆从事房地产开发。
3
恒大负债2.4万亿人民币，资产大概是1万多亿，所以目前是资不抵债。
最大跟最多的受害者都在大陆。
未完工的楼盘，就有大量的购屋者//www.czybx.com受害。
积欠上下游厂商货款、员工的薪资等等，大部分债务在国内。
4
但是，恒大却在美国申请破产保护，以确保它在美国的资产不受追索。
当然，这在资本世界，也算“正常”操作。
不过，我们就此知道，公权力要监管资本，挑战性何等强。
资本家会以拥有“钞能力”，可以拥有大量的工具跟“武器”，为自身利益搏斗。
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透过香港证交所的文件，我们才知道，许太太已经离婚，成为关联第三方。
资本家的资本游戏，我们常常只能后知后觉。
比如某集团暴雷，但却以巨额款项，捐助家族海外基金会。
6
没有交屋却要缴房贷?
恒大大概有7200亿还没有完工交屋的楼盘。
而这些楼盘，只要是已经卖掉了的，除非恒大完工交屋。
否则消费者不但是付了头期款，但拿不到房子。
而且，还要继续缴20年甚至30年的贷款。
7
我第一次听到这种设计时，简直不敢相信。
这是一种无良的金融框架。
房屋没有完工，银行却可以从购屋人这里拿到钱，所以，银行没有风险了。
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这根本是一种让建商、银行跟相关环节，彻底把风险转嫁给购屋者。
而且，变相鼓励监督者跟银行，不去检查建商体质。
末端的消费者，预付了头期款跟房贷。
等于是100%的房款，都是由消费者承担。
消费者哪有监督管理建商的能力?
9
台湾也有预售房屋制度。
预缴金额，叫做订金+工程款，一般是总价的2成到3成。
而且是按照施工比例缴费。
因为以前会有小型建商倒掉跑路，坑害消费者，所以，后来对于预售屋的资金管理，就比较严格。
消费者预缴的钱，是在银行监管之下。
银行按照房子的工程进度，拨款给建商，不能提前把钱给建商。
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直到房屋完工，交屋了。
房屋TDRpw真正过户给消费者，才同步设定抵押给银行。
消费者拿到可以入住的房子，房子也过户给消费者了，才会开始背房贷。
没有房子，不会有房贷。
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所以，最坏最坏状况，即使建商跑路，房子变成烂尾楼，消费者最大的损失，也就是头期款。
不至于没有房子还要交贷款。
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预售制度，是一种对建商太有利的制度。
但是，那需要很严密的监管。
如果很难确实管理，那就应该停止房屋预售制度。
应该在房屋建好以后，才允许开卖。
因为，承担资金链风险的，不应该是消费者，而应该是建商。
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如果要持续预售房制度，那就必须要改变这个“吃人的设计”。
第一、交屋过户贷款同步办理。
房子没有交屋//www.czybx.com给消费者，没有过户给消费者之前，凭什么消费者要承担贷款呢?
第二、预售款需要由银行监管，按照工程进度分期拨付给建商。
第三、严格规定建商的资金杠杆比例，稽核未完成工地的资金池。
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恒大的故事，让我们省思，社会劳动的价值，到底被谁拿走了?
价值的分配，应不应该重新思考?
资本又要如何监管?
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还让我们看到，境外公司在大陆经商，显现了权利与责任的不对等。
也看到透过各种复杂的股权架构，让企业主可以逃避各种监管，逃避责任。
却可以方便境外公司，可以把天文数字的资金，以各种名目润到海外。
然后，在海外设立公司、置产跟各种复杂的买卖与捐赠。
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恒大、碧桂园的暴雷，显示大陆的房地产跟金融，到了必须改变的关键节点。
过去的模式，得改。
这是改变的时候。
改变之后，中国的发展会更健康长久。
让我们为中国的复兴努力。
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