2023-08-26 北上广深会执行“认房不认贷”吗?
“认房不用认贷”政策措施,白熊资讯网将被推动落地。这也意味着,在一些热点城市执行多年的“认房又认贷”政策,即将迎来松动。
8月25日,据新华社消息,近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(简称《通知》),推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
“将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠,jdjfnK有助于降低居民购房成本。”住房城乡建设部表示,此项政策,能更好满足刚性和改善性住房需求。
“若地方加快‘认房不认贷’执行速度,将有利于带动需求入市,核心城市楼市‘金九银十’行情可期。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》。
在一些热点城市执行多年的“认房又认贷”政策,即将迎来松动。图/中国新闻图片网
对“卖一买一”人群影响较大
《通知》提到,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策,即“认房不用认贷”。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,观察地方上出台的楼市优化政策比较多,尤其是一些二线城市持续发布政策,但是市场方面依然很期待高层有更为统一的政策。此次三部门出台政策,明确定调,对于后续各地房地产政策的出台具有很好的指导价值。
2023年以来,三四线城市房地产限制性政策已基本放开,但据中指研究院统计,北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都等十余个重点一二线城市仍执行“认房又认贷”。
“认房又认贷”是指,除了名下有房再买房算第二套之外,如果名下曾有房贷,无论是否结清,再贷款买房都会被认定为第二套,首付比例、房贷利率都会调高不少,对外地有过贷款记录本地无房和“卖一买一”人群影响较大。
“‘认房又认贷’误伤了很多刚需与改善性住房需求,使不少无房户执行二套房房贷政策,提高了贷款门槛和房贷利率,不利于购房需求实现。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池告诉《中国新闻周刊》
据易居研究院梳理,在“认房又认贷”条件下,北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%,比首套首付高出40%~45%,房贷利率差最高达到了70BP。
若上述城市均实施“认房不认贷”,二套房首付比例可从73%(北上广深平均数据,以下同)降至33%。按600万总价的房源计算,首付款将从435万元降至195万元,可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算,月供额将从21816元降至20521元,即减少1295元/月,30年累计减少47万元。
“若一线城市积极调整认房又认贷政策,其将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。”严跃进说。
“认房又认贷”是上一个房地产政策调整周期的产物。
2010年5月26日,为落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,住建部联合人民银行、原银监会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,明确二套房认定以家庭为单位,对“借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的”,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。
“认房又认贷”开始作为楼市限制性措施,被许多城市采纳,但政策松紧存在差异。北京首次出现“认房又认贷”是在2010年7月,第二次是在2017年3月,沿用至今。北京、上海两地对二套房界定标准最严,即全国有住房贷款记录的,无论是商贷还是公积金贷款,已结清还是未结清,均记作一套。
在此前两轮房地产市场调控周期中,“认房又认贷”就像个阀门,极大影响热门城市楼市活跃度。当房地产面临过热情形时,出来降温,市场低迷则退出舞台。
据贝壳研究院数据,2016年末、2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后,2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、57%及49%。
从成交价格看,“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。北京在两次启动“双认”之后,二手住宅成交均价都经历了约1年的下跌期,房价累计跌幅均达到15%。
一线城市会跟进吗?
这一轮调整的信号,从7月下旬开始密集释放。
7月24日,中共中央政治局会议提出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。
几天后,住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会,提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
随后,郑//www.czybx.com州率先跟进,明确落实“认房不认贷”,更大程度满足刚需和改善性住房需求。此前,郑州执行的是“认贷不认房”的政策,即有一套住房并已结清购房贷款的家庭,执行首套房贷款政策,政策已较为宽松。
受新政影响,郑州房地产市场成交量出现短期上涨行情。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,第32周(7.31-8.6)郑州二手房成交1831套,环比上涨61.32%,33、34周再涨1.02%和3.41%。
“认房不认贷”能提振楼市活跃度。但《通知》只是将此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用,并非作为强制性措施。
“各地因城施策制定相应政策,给各地政府一定的自主权。有利于有的放矢,做好各城市房地产调控。”赵秀池说。
严跃进认为,因为各地情况不一样,如果全国都统一执行“认房不认贷”,可能会出现在一些重点城市集中跨城买房的情况,导致部分楼市过于火热,存在风险隐患,不利于“房住不炒”总基调。所以强调“因城施策”,各地灵活使用。
至于一线城市是否会跟进?赵秀池认为,各城市情况不一样,二三线城市“认房不认贷”会很快落地,一线城市出台政策会比较谨慎,可能根据不同情白熊资讯网况给予不同的房贷政策,但一线城市应该跟进。
陈文静表示,“认房不认贷”纳入政策工具箱,为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间。对于一线城市而言,同样存在政策预期,由于一线城市房屋总价高,且首套房与二套房首付比例差距较大,若政策跟进执行,预计将对市场产生较为明显的带动。
“市场有压力,政策肯定会以宽松为主,进一步减轻购房者负担。一线城市现在也有这种呼声,所以跟进‘认房不认贷’是很有可能的。”严跃进说。
另据财政部网站25日消息,财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。其中提出,自2024年1月1日至2025年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在www.czybx.com市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
严跃进表示,多部门联合推出新政策,表现出住房、金融、财税等部门积极发力的导向,体现宏观政策的针对性、组合性和协同性,有助于进一步促进购房政策的效力释放。
作者:哈力克
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