2023-09-04 新政后深圳楼市：有二手房业主提价

深圳楼市跌了！

作者：余飞

01 |拍卖失败率66.7%

深圳作为中国内地房地产市场的旗舰，在8月2日上演了破防一幕：

首先，3块地块中，仅1块地块出售，2块地块未出售，滞销率高达66.7%。

这是罕见的场景。要知道，即使在2021年的第二轮、第三轮地方拍卖中，在全国滞销库存高峰期，北京、长沙、杭州等城市的滞销库存都超过了50%，沉阳、沉阳等地的滞销库存也超过了50%。长春市突破50%。当比率超过70%时，深圳原有的滞销率可以控制在10%以内。

现在实际上已经超过60%了。

其次，一侧是海水，另一侧是火焰。出让土地吸引了绿城、海信、中国海外、天健、招商局、北京萃丰、东方雨虹、华发、中铁广东、越秀、保白熊资讯网利、华侨城、香港中旅、万科、中建二局、华润、中建、金茂、中国能建、建发等中铁地产公司参与角逐，最终由中铁地产获胜。

8月2日，深圳推出3个小区，其中龙岗2个、宝安1个，总出让面积40580平方米，总规划建筑面积20.6万平方米，总出让面积40580平方米，总规划建筑面积20.6万平方米。要价46.32亿元。

结果，宝安的土地被拍卖，但有21家房地产公司争夺。经过22轮现房销售面积角逐，中铁地产以34.06亿元+现房销售面积3.55万平方米获胜。最低成交价41385元/平方米，加收15%。

一方面，滞销率为何高达66.7%，另一方面，房企如此火爆？

你还是要看看土地本身。

此次拍卖的宝安土地虽然具备出售现房的条件，但该地块位置较好。它位于宝安区新安街，是宝安的中心区域。

该地块周边有罗田路、金科路、裕安西路、广深沿江高速公路4条道路。距新安中学、海韵学校仅一马路，距宝安地铁站约800米。

该地块所在的新安街也是深圳市的城市核心区。

深圳市2021年发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年 规划和二〇三五年远景目标纲要》明确指出：

将宝安县新安、西乡两个县，隆化县民治、龙化两个县，龙岗县坂田、布吉、吉化、南湾两个县划入城市核心区。

附近集市的售价最为吸引。

地块周边的深业新岸线、高发西岸花园二手房单价约为9万-10万元/平方米，也有少量单价超过8万元/平方米的房源。米，而该地块楼面楼价仅为41385元/平方米，怎能不引起竞争。

此外，在当前降温的市场中，西部宝安的新房最为畅销。 7月份，宝安区占深圳新房销售量的一半以上。

资料来源：深圳​​市住房和城乡建设局与此同时，7月份深圳11个区中，有10个区的网上签证数量减少。只有宝安不仅保持增长，而且增长明显，环比增长145%。主要是因为红蓉园卡御府在沙井地区的大卖。

02 |幕后花絮

我们来看看龙岗两块未能出售的地块，均位于宝龙街。

这两块地块均未有房地产公司申请。拍卖不成功有两个基本原因：

首先，该物业周边工业区较多，距最近的南粤地铁站一公里。

其次，与深圳目前的市场状况有直接关系。

最重要的是，目前的市场形势并不好。开发商们都勒紧裤腰带，精打细算每一分钱。他们不敢随意夺取土地。现在敢拿地的都是国内有矿的房地产公司，也只敢拿优质土地。

深圳现在的市场怎么样？

简而言之，新房和二手房都卖不动，房价都在下跌。

就新房而言，过去两年的交易量一直很低。 7月份，网上签约了3,156套新房。环比小幅增长，​​主要由宝安区带动。如上所述，7月份深圳11区成交量全部下降白熊资讯网，仅宝安区成交量大幅增长。

但从历史来看，3,156套的成交量仍处于深圳的底部。

稳定时期，深圳新房月销量在5000套左右，最高单月销售8365套。

之所以保留3000多套新房在线签约，是因为开发商放弃利润并逃避销量。

7月下旬，位于光明区、龙华区的宏发悦间清湖、宏发悦间公园里、合正观澜汇三期、宏荣园上韵花园开盘销售。四个项目的开盘折扣为19%。 、 91% 折扣、 86% 折扣、 93% 折扣。

尽管价格优惠幅度较大，但买家买单并不积极，开盘销售情况不佳。合正观澜汇三期初期销售率为40%，红融园尚韵销售率为52%。 %，宏发悦见园初期销售率为19.5%。

就二手房而言，交易量不断减少。

乐友家数据显示，7月份深圳二手房搬迁数量为2259套，环比下降6%。

7月二手房网上签约量为2999套，白熊资讯网再次跌破3000套，环比下降6%。

更重要的是，这是房价不断下跌的情况。

深圳房价自2021年初见顶以来已连续jJykj两年半下跌，目前整体均价已恢复至2018年水平。

各区方面，深圳辖区全线下跌。

跌幅最大的是罗湖（5.4%）、福田（4.1%）、南山（2%）、龙华（4.6%）、宝安（4.9%）、龙岗（5.4%）、盐田（5.5%）、光明（12.5%）。 %）和坪山（12.5%）。 7.7%。光明县降幅最大，其次是屏山县、盐田县、龙岗县。

90个地区中，只有7个地区不合格，其他地区全部不合格，占92%的地区。

上半年房价下降超过10%的地区包括南山县后海（下降16%）、光明县公明（下降15.5%）、隆化县红山（下降13个，下降6%）。龙岗区白鸽龙（下降11%）。 %）、龙岗区大芬（下降12.1%）和坪山区坪山街道（下降10.2%）。

03 |放松管制，深圳即将到来

未售地块的大量拍卖反映了当前房地产企业形势的不确定性和市场交易量的要求。

7月份，百强房企销售额3504.3亿元，单月业绩区间创近年来新低。与此同时，单月业绩环比下降33.5%，同比下降33.1%。同比降幅比上月进一步加深5个百分点。业绩累计增速由正转负。 1-7月，房地产百强企业实现销售额341244万元，同比下降4.7%。

50强房企中，仅华侨城城建集团7月份销量和价格保持正增长，其余房企均出现下滑，其中10家房企环比跌幅超过50% 。 。

开发商没有钱，还欠很多钱。这是深圳等城市拒绝率高的主要原因之一。

有了这个优惠利率，预计深圳的监管措施放松将会加速，最早可能在下周公布。

7月24日中央重要会议为房地产市场定下新基调后，住建部明确了三个放松方向（

1、降低首套房首付和利率； 2、减少购买更好住房的税费； 3、“认房不包贷”修改为“认房不包贷”

），北京、上海、广州、深圳均回应称将调整政策，更好满足严格改善的住房需求。

一线城市的放松管制确实可能会鼓励一波成交，但这些成交并不足以撼动楼价下跌的趋势。

因为当前房地产面临的问题是系统性问题，包括楼宇供应有保障、房价高而收入低、居民债务过多、失业率高、信心和预期不足等。

在缺乏期望和信心的情况下，一些现在买得起的人不敢购买，因为他们对未来充满困惑。一方面是怕买高价。另一方面，我担心买房后我会被解雇，或者我的工资会被减少，我将无法支付抵押贷款。

更重要的是，高房价与低收入之间仍存在巨大差距。这使得许多人的需求空洞，但没有权力却没有有效的需求。

以深圳为例，房价和收入差异很大。很多后台读者表示，他们并不总是抱怨现在的房价收入比。十几二十年前，房价收入比还是很高的。不过，从房价和收入的走势来看，十几二十白熊资讯网年前买房确实不容易，但远没有现在这么离谱。一个普通工薪阶层要想在深圳买房，需要40多年不吃不喝的生活。算上吃的喝的，以现在的房价，这辈子都没有希望了。

也有读者表示，很多城市都在降低房价，但降价却卖不出去，只能提价。

这个逻辑看似正确，但实际上却是一个很大的错误。现在中心城不是价格卖不出去，而是价格降得还不够。

过去房价上涨太多，即使大幅下跌，也很少有人买得起。比如，深圳一套800万的房子价格跌至500万，跌幅达37.5%。已经很明显了。对于普通人来说，500万和800万都是难以逾越的高峰。

在就业和失业率仍然充满不确定性的情况下，高房价和低收入之间的差距扩大了。今年二季度，房地产市场开始急转直下，需求疲软。

正如本文所指出的，当前从中央到地方政府的所有举措都是为了防止房价硬着陆、减缓房价下跌。他们无法改变房地产公司的下滑趋势。

人口见顶后下降，城镇化速度见顶后放缓，新生儿数量逐年下降，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入差距未缩小，供大于求。

当前房地产市场面临系统性问题。这些负面因素给房地产市场带来复杂压力，本轮适应周期不会短。于

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