2023-10-09 清华教授：要多少钱才能挽救恒大

01

1996年，因为老板不给加薪许家印辞职创立了恒大。

他用分期付款的方式拿下了不被看好的广州农药厂地块，又从银行拉来贷款，开发了第一个项目金碧花园。

因为是小户型，适销对路，项目开盘当天就卖光了所有房子。

后面他在2009年带恒大上市，2010年开始玩足球，2013年当选全国政协常委，2015年进军金融，2018年成为中国首富，2019年杀入新能源汽车市场……无往不利！

直到2021年恒大暴雷，许家印身上一层层的光芒被证明只是幻术一场。

2020年恒大净利润314亿元，第二年突然净亏损6862亿元。

从2009年到2020年，恒大上市十二年赚的竟然没有一年亏得多。

紧接着2022年，恒大又净亏1258亿，2023年上半年继续净亏393亿。

看看负债更让人吓破胆，2021年恒大负债2.58万亿，2022年负债2.44万亿……

巨讽刺的是，这些天文数字一样的亏损和负债，却堆出来一帮超级富豪。

许家印在2018年成为中国首富，当时身家414亿美元。从2011年起，他通过分红套现了499.81亿。

恒大二号人物夏海钧，号称打工皇帝，从2008到2020年在恒大拿到16.38亿收入。

恒大暴雷后，他又通过抛售恒大美元债、股份等套现十几个亿，并远遁海外。

不过据说他去年回国后被抓，之后一批恒大关键人物陆续被抓，包括：

恒大集团原执行总裁柯鹏

恒大财富总经理杜亮

恒大人寿原董事长朱加麟

恒大集团前首席财务官潘大荣

直到今年9月28日，老板许家印被抓的消息也被证实。

02

许家印被抓后，我第一时间想到了那个房子烂尾被儿媳妇赶出家门的阿姨。

李阿姨掏光所有口袋，还借了不少债，给儿子在武汉恒大时代新城买了一套期房。

可没想到原本2021年交的房子，因为恒大暴雷烂尾了。

这一下子房子、票子全打水漂，家庭矛盾激化，儿媳闹着要离婚。

某天一家人又吵起来，越吵越凶，儿媳妇直接把李阿姨赶出了家门！

恒大项目里还有多少个李阿姨？

恒大肯定不会说，但有人帮它算了笔账。

恒大暴雷后中指研究院做过统计，当时恒大在全国一二三线城市的未交付项目有1322个。

恒大项目都是大盘，正常2000户起步，这样算下来就是260多万套房子未交付。

我们乐观一点，许家印的保交楼工作很到位，可即便三分之二的房子正常交付，类似李阿姨遭遇的家庭也得有百万规模。

这是保守估计，现实中许家印的保交楼恐怕就是装装样子。

去年许家印吹牛，说力争全年交付60万套，最后也才交了30.1万套。这是恒大年报的数据，30万套有没有水分也不一定。

中指院统计了一二三线城市的恒大项目，但没统计到四五线城市，那里的情况还是个迷。

相比大城市，四五线小城的家庭抗风险能力更低，遇到烂尾楼才是真正的人间悲剧。

恒大暴雷当年，各地国企开始接手恒大的项目，防止它们彻底烂在恒大手里。

到去年下半年，恒大已有数十个项目公司被国企接手。可就算累死国企，也很难化解上千个项目的危机。

一套房子关联3个家庭，因为恒大，几百万个家庭很可能将陷入困境。

疫情后经济持续低迷，他们中很多人的日子恐怕很难再回到从前。

榨干业主6个钱包+30年房贷+房子烂尾，这样的地产资本家太魔幻。

可现实比魔幻更魔幻，预售制度、按揭制度、公摊面积、资金监管、地产金融……

除了许家印和恒大外，谁还该为烂尾楼负责？

03

恒大的问题不是一天两天形成的，仅从外部观察就一直警报不断。

2012年，美国空头机构香橼针对恒大发布过一份做空报告，指出恒大的大量财务问题和风险，并警告投资者：“恒大结局己经注定，不能确定的只是时间而已。”

报告发布第二天，许家印在香港举行的全球投资者大会上大骂香橼：

“他们是侵略者，是土匪，是强盗！我们一定要彻底打垮这些掠夺者，捍卫东方企业的尊严！”

彼时恒大如日中天，许家印背靠“白熊资讯网大义”、暗示历史，几句话就把香橼的攻势化解为无形，并把所有人团结到身边。

有这个记忆的可以回想一下，当时网友、媒体、各种大V以及银行、投行，哪一个不力挺恒大？

香橼的做空报告被唾弃，被认为是为做空而做空，其创始人被罚款、禁入香港市场。

那么，他提出的问题有没有被认真对待过？

再往后我国2016年开始去杠杆，开始正视举债发展的巨大风险。

恰恰这一年，恒大的借款水平比上年翻了一番，总负债成功突破万亿规模。

2020年我国给房地产企业划了“三道红线”，给它们拴上缰绳。

当年秋天，一份关于恒大集团恳请广东省政府支持重大资产重组项目的情况报告刷爆全网。

随后恒大辟谣，说报告是捏造、是诽谤。

可当时很多人认为这份报告应该不假，恒大兜不住了。

果然，第二年它暴了。

暴雷前许家印拿地、造车、搞金融从不手软，干啥都是最大最强最场面。

金融要拿全牌照，造车一口气推六个车型，要雨得雨要疯得疯。

恒大不是普通企业，它是房地产的龙头，房地产又是国家支柱产业，这么放心让资本家去折腾只能说格局够大。

恒大的情况，相关部门、机构和个人应该很清楚，采取了什么措施，做了哪些干预，有没有效果？

效果没看到，但结果都看到了。

04

恒大暴雷后人们发现，二当家夏海钧不见了。

有传闻他从恒大辞职跑到了海外，但事实上他消失一年后才被恒大免职。

因此可以推测，他消失的那段时间人虽然不在白熊资讯网恒大，但仍在为恒大或为许家印做事。

去海外干嘛？

凤凰网从知情信源处获悉，近期恒大在美国申请破产保护的操作就是夏海钧在背后操作的。

由此推知，许家印为儿子设立23亿美元信托基金、丁玉梅移民乃至财产转移等事宜，也与他脱不开关系。

就在许家印忙着安排海外生活的同时，国内高层绷不住了。

2021年8月19日，人民银行、银保监会等约谈了恒大集团高管。

2021年12月3日，广东省政府约谈了许家印，并应恒大请求决定向恒大派驻工作组。

当晚10点，央行、银保监会、证监会等在官方渠道发表答记者问，称恒大事件乃个案风险，不会影响中国资本市场稳定。

央行称，恒大风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。

证监会称，当前房地产行业总体保持健康发展。

确实不假，相对整个市场来说，恒大再折腾也就是条个头大一点鱼。

大人物都有大智慧，许家印的幻术可能早被看穿了。

那许家印夫妻离婚怎么解释？据腾讯报道两人去年就离了婚，可直到最近外界才从恒大公告中发现这一情况。

有人告诉我，别净瞎琢磨，一切尽在掌握，许家二宝不也给控制了嘛。

05

近期人民银行公布，到今年二季度末，我国金融机构的房地产贷款余额为53.37万亿。

其中：

房地产开发贷款余额13.1万亿元，同比增长5.3%；

个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%。

百姓的需求明显到顶下坡了，可地产公司离了贷款就得废。

7月14日，人民银行货币政策司司长在新闻发布会上说，部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张，对应形成了高额负债……

这算什么新鲜事。

有人曾算过，本金+利息，我白熊资讯网国个人房贷规模高达68万亿。

我国大概有1.05亿户家庭背着房贷，平均下来，每个家庭的房贷在60-70万左右。

2022年全国居民人均可支配收入36883元，按这个水平两口人不吃不喝，也得10年才能还清房贷。

地产公司从银行贷款，老百姓也从银行贷款……掰碎了看，地方ZF、地产公司、银行以及供应商，有哪一个的收益不是来自老百姓的口袋。

压力有多大，动力就有多大，一身债由不得你不白熊资讯网努力、不勤奋。

所以，房贷才是社会发展的动力？

所以，商品房预售条件20多年不变。

06

阳光下确实没有新鲜事。

近日，山东德州出台政策，鼓励农民用房票进城买房。

退出类似政策的还有吉林省、湖南茶陵县等地。

这属于逆向彩电下乡、汽车下乡的操作，房子没法下乡，那就让农民进城来买。

2022年，我国农村居民人均可支配收入20133元。

一年4万左右的收入，这样的家庭在农村算不错了。

这样的家庭进城买一套六七十万的房子，得背多少债？

除了银行按揭外，估计还得东拼西凑www.czybx.com首付，房票能抵扣三分之一房款？

不太可能吧。

今年国家一直在鼓励消费，深圳、厦门、重庆、天津、上海、江苏、云南等地都推出了鼓励措施。

可老百姓的钱早就被房子透支的差不多了，哪还有余力扩大消费？

这是结构性问题，过去经济好的时候不觉得如何，该吃吃，该喝喝，该买买。

疫情踩了三年刹车才发现，原来油箱里的油快见底了，而且下一个加油站还不知道在哪里！

从2000年算起，到现在23年时间，按揭25年期的话，多数人现在还在还债的长跑路上。

所有的杠杆其实最后都落到了消费者头上，民间房债不消化到一定程度，消费恢复恐怕有点难。

地产狂奔二十多年，现在反噬来了。

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