2023-10-13 谁来打破房地产不可能三角

中国房地产有一个“不可能三角”，即暴涨不可能，因为房住不炒了；暴降不可能，因为地方不会贱卖土地；不涨不降不可能，因为不涨抑制进场欲望、不降影响生娃意愿。

这种情形靠什么破局？恐怕只有靠内卷产品，在有限空间里创造消费欲，才能抢得市场。

这也是为何杭州成为了全国公认“最卷”的房地产产品试炼场和旗舰店，因为这个“不可能三角”在卡住了地价下限，又封住了房价上限，且消费者挑剔的杭州楼市，体现最为明显。

在这样的杭州市场，今年诞生了业绩和口碑“双爆款”的企业，不是当地老牌也不是国企龙头，而是金地。

今年金地在杭州的江映云邸创造了3月拿地、9月首开售罄的成绩，224套房645组客户登记。要知道，这是在需求尚未恢复的市场中，房子更难卖了已是共识。

有购房者告诉媒体，“刚开始参加摇号看的第一个盘就是江映云邸，并且一看就喜欢上了，外立面、公区高颜值，包阳台还只算一半面积，配置算得上4万级楼盘里的天花板。”消费者道出了“购买欲倾斜”的理由。

当前市场，利润更薄。在杭州，金地湖颂丹青的装修限价仅为22900元/平，远低于市场平均房价，可谓要在螺蛳壳里建道场。

但就是这个总价200万级的项目，花了白熊资讯网约100万造翡翠岩墙、约400万建百米青绿游廊、200万搭琉璃水院、160万造丹青书院、380万造丹青阁（均为公建）；并且全屋配置地暖新风中央空调、客厅主卧双背景墙…同等级项目中这样的配置，全杭州仅此一个，而这也是全行业唯一一个“去仿古”用当代艺术做宋风的原创作品。

△杭州湖颂丹青府实景图

金地今年的这两个新项目，犹如“惊雷”划破了新房市场的焦灼平静，让人不禁好奇——金地卖那么好靠什么？敢在刚需项目做那么多“首创”，怎样保证盈利？

为此，凤凰网风财讯前往杭州实地探究，对金地东南区域副总经理王强、助理总经理赵伟等操盘人进行了采访，详解金地如//www.czybx.com何用理念机制 专业的“金三角”输出产品，打破楼市的不可能三角。

理念领跑：研发前置抢时间“外挂”

“近几年是房地产深度调整的阶段，市场供求关系深刻变化，惟有深炼产品力、创新产品才能突围。”这是金地董事长凌克的判断，其实也预判了市场步入白热化竞争后的真实写照。

身处一线的王强和赵伟对此感受深刻，他们一位设计出身、一位深耕营销，均已入行超过20年。近年几乎是他们从业来压力最大的时期，因为当下是“尖子生较量的下半场”，尤其核心城市聚集着房地产最好的企业，用短板战胜长板不可能，那么最好的方法只有不断做强自己的长板，才能超过对手。

金地的长板是什么？产品竞争力是关键的一点。为此金地每年对产品的要求都在提高。

继2022年“科学筑家馆”亮相7大全新产品力研发成果后，在2023年初的公司部署上，凌克又提出“进一步加强产品研发和技术创新，推动产品系列不断迭代出新”的要求。

的确，今年金地的产品创新力度继续加大，在既有的八大产品系基础上，面向“国潮青年”和“数字精英”所代表的两种未来价值观，又打造了“青绿宋风作品”和“现代高技作品”两条新的产品线方向。

金地在杭州的湖颂丹青、江映云邸就是两个新方向的首发落地，率先试验凌克对新产品系列的要求，即“凝聚金地的理性高技、审美引领、配套关怀、绿色健康的优势和特色，打造现象级作品。”

△金地东南区域副总经理王强

国潮和数字，是当下愈发主流的两种审美价值，赵伟告诉凤凰网房产，在营销一线能明显感觉客户越来越理性，审美也更高标准，尤其在杭州这种南宋风潮和数字经济都很繁盛的城市。

“结合董事长的构思和定位，我们去深入洞察杭州消费者当下的需求，经过全国对标、聚焦提炼产品内核，再去创作。”赵伟透露，这就是金地在杭州具体开展产品前置研发时的一些过程。

可以看到，金地是将研发前置于拿地的，研发是金地产品力发展的核心动力，并且产品研发自身就是一个持续动作，是一种上层意识。

这使得极致效率能够实现，因为一旦成功拿地，产品就能即刻匹配、高质量落地。例如江映云邸，5个月就能完成拿地到开盘的全过程，且在多项目同期开盘的情况下一次售罄，创造了杭州公司成立以来最快的开盘记录。据悉，目前湖颂丹青还未面世，金地对其2.0产品的研发已经开始了。

△「丹青」1.0研发过程图

“大家知道的是我们卖得快、卖得好。但快只是手段，不是目的。拿地前的产品研发已经前置开展了一年。”王强直言，金地是行业内最早树立“前置研发”理念的企业之一，理念领先、洞察领先也不断推动金地产品力跑到前列，这是实现董事长要求的“爆款战略”的前提。

机制强启：全线协同“硬核出击”

的确，爆款只是结果，深究其缘由，金地匹配产品研发前置理念的，是一套的www.czybx.com“全线协同作战”的机制。

凌克要求，今年金地继续加强“大生产专业一体化工作”，即创造价值能力贯穿"CMP-产策-产品-采购-成本"等环节。

为此金地做了一件颇为大胆的事——拉通各专业部门、打破职能边界，人人都是产品经理，都对产品定义、设计、推广及业绩负责，市场机会一来各环节就能迅速成立一个甚至多个团队对接需求。

例如，金地成立了“大生产运营委员会”将设计、营销、管理、工程等条线拉通管理，成立了“产品与客户委员会”让产品更快速精确地满足客户需求。

如果说研发前置为抢“时间外挂”，那么协同机制则为获取“效果BUFF”，因为它够敏捷、够高效。从金地在杭州落地项目的过程便可见一斑。

王强告诉凤凰网房产，金地强推“设计与成本管理并行”十余年，如今设计阶段已经能决定超过70%的项目成本，设计师也习惯了“带着概念做设计”准确找到客户适配度更高的投入方案，真正做到“该少的成本不能要、该要的成本不能少。”

赵伟表示，金地并不仅仅把销售视为终端，而是更多站在前端去寻找客户需要什么、要和各部门商量出项目的核心价值与品牌标签（一般限定在三个关键词内），销售、设计、成本等环节都会围绕“三个点”发力，营销再将其转化为“三个唯一”传播点去说动消费者。

△金地东南区域助理总经理赵伟

作为金地老臣，王强和赵伟都深刻体会到自身角色越来越丰富。但也正是各部门的交错协同，限价22900元/平的湖颂丹青，在远低于市场均价还必须带精装的苛刻条件下，成为了目前全行业唯一的当代艺术宋风作品，并且无论公区的各类宋风设计，还是室内配置，都是同等级项目中的天花板。

△杭州湖颂丹青府研发过程图

不止杭州，在上海，去年底入市的金地虹桥峯汇，也在多部门的打通配合下，实现了高技派的建筑风格、全龄场景的美学设计，以其产品创新力赢得了市场认可，成为上海首个被BREEAM认证的五星住宅，开盘几小时即热销告罄。

凌克多次表示，建立精细化经营能力才能穿越周期。也由此，金地的管控模式从“投-产-销三年一体化”，到更多跨专业跨职能管理模式的出现，相关条线“咬合”越来越紧，各部门相互考虑、相互给发力点，不断在进化协同力。

好的产品是管出来的，就像王强说的，“大家以为看起来很美，成本就很高。其实并非如此，设计和采购协同能实现集采范围内更巧妙的选材用料，设计和营销融合能在有限成本下同样提炼出吸引顾客的产品亮点……成本无意外、效果有惊喜。”这些反差效果就是管理创新的价值，并最终体现到产品力的提升上。

精工为王，少一勺“盐”味道都不同

房地产市场越来越“卷”，购房者逐渐挑剔的情况下，房企必须努力提升自己，哪一方面落后就可能被同行赶上。要成为标杆作品更必须做到工艺满分，少一勺盐味道都会不同。

由此，凌克的要求也越来越“卷”。据悉，今年金地要求在开发更精工、更美学、更智享、更健康的产品同时，要挖掘特色因子，构建品牌特点，形成区隔竞品的特色价值支撑。

为此，金地必须在产品建筑、平面、功能三方面取得新的突破，继续保白熊资讯网持行业前列。

当落地到杭州项目的时候，王强和赵伟就感受到了前所未有的高标准。

那么江映云邸被做得有多“卷”？以公区门头为例，「千帆之门」如今能展现出钱塘江上千帆竞渡的意境，离不开制作和用材的大胆和巧思，因为4642块铝板型材，需要全程运用无铆钉流体拼接工艺，用了超5种曲面构件才最终呈现白熊资讯网出生动的效果。

△杭州江映云邸「千帆之门」研发&实景图

“整个作品的创新度非常高，绝对是杭州的第一个。但难度也不小，千帆之门的铝板型材等重要材料都是我带着人，开车到材料市场实地去挑的，因为任何一点不对，效果就出不来了。”王强感叹。

功能上，江映云邸也堪称“夸张”。例如150㎡的四房，客餐厅能做到8.95米5.25米尺度，比市面上同类型的客餐厅平均长了约2米，这是什么概念？客厅摆上20个大麻将桌都非常轻松。且不牺牲主卧面积，开间依然能有3.8米，带双台盆主卫还带大衣帽间。

△杭州江映云邸建面约150㎡研发&样板房实景图

功能的卷，甚至蔓延到了精装中的“零件”。例如马桶、水槽、水龙头等一些用件，金地能自己研发就自己研发，“金质造”作为金地研发打造“相同价格功能更全、相同功能价格更低”的家居产品的平台，几乎将产品性价比和品质感做到了极致。

而这些投入都是房子未来的保值升值的保证，因为品质会直接拉开新房的观感差距，而由于配置差异，导致相似楼盘几年后二手房价差巨大的情况也屡见不鲜。

“金三角”成型 产品力带金地走向蓝海

“各单位一定要在当下环境梳理公司的产品竞争力，不断锻造专业能力，这是总的方针。”凌克表示。

的确，时代在改变，从卖方市场到买方市场、从房产投资到房住不炒，大浪淘沙后大家发现，产品力站住脚跟的才能稳在蓝海。这是金地前瞻构建“金三角”模型的战略初衷。

也正是理念 机制 专业构建的“金三角”模型，让金地能够长跑下去。因为当前的房企产品力比拼是一场复合赛，考验耐力、配速、发力。金地要保持领跑，要靠“理念”提供核心力量、“协同机制”保持高配速，以及“专业能力”这台发动机。

“金三角”模型不断做强金地的产品力长板，预计也将使公司持续向产品要到效益、要到稳健、要到行业竞争中的口碑和地位。

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