2023-10-26 机构：政策对楼市带动作用显现

本报记者 卢志坤 北京报道

近一年多来，房地产政策频繁出台，政策对市场带来的影响也成为各界关注和讨论的焦点。

在近期参加《中国经营报》零观地产访谈栏目时，中指研究院分析师孟新增就表示，从各个城市的销售签约数据来看，政策对市场的促进作用已经有所显现，但更多还是体现在核心城市层面，整体而言，市场情绪依然不高，后续行情仍需观察。

孟新增认为，与2015年启动的房地产行情相比，当前的房地产市场受制于几方面因素的制约，导致政策传导起效的时间明显更长。

“我们国家常住人口城镇化率到2022年大概在65%，虽然相比发达国家80%的水平还有一些距离，但基于我们的国情来看，这个水平也并不算低，因此城镇化的进程相比之前没那么快了，换言之进城人口带来的楼市增量需求也会减少。”孟新增指出，城镇化增速的放缓削弱了部分市场需求。

今年7月的政治局会议首次提出“房地产供求关系发生重大变化”的行业判断，这也意味着业界需要调整对房地产行业的认知。

在孟新增看来，供求关系的变化是市场需求减弱的重要原因。虽然2015年大的背景是强调“//www.czybx.com去库存”，但很多城市的房地产市场处于供不应求状态，随着政策的放宽，新的城镇化人口很快就消化了市场的供应，带动房地产走出了波澜壮阔的上涨行情。

“从2021年下半年到现在，很多城市都面临着库存过剩的问题，特别是在一些普通二线或者三线城市，库存的去化压力是非常大的。我认为这就是当前供求关系出现重大变化的一个反映。”孟新增说。

此外，当前各界对房地产市场的预期变化，也影响了购房者的置业诉求。孟新增指出，此前房地产市场的单边上涨行情，购房者普遍形成一种心理预期：即购房会带来较大的资产增值收益，对房价上涨持乐观态度，因此普遍乐于加杠杆买房。

“现在情况已经不一样了。”孟新增表示，以前仅是房地产自身的周期波动，如今不仅受行业因素影响，还有整体经济环境、就业压力和对未来预期的影响，在这些综合因素作用下，政策对市场的带动力目前依旧有限，房地产市场行情偏弱。

在10月18白熊资讯网日的一场新闻发布会上，在回答房地产恢复情况不及预期的提问时，国家统计局副局长盛来运表示，政策的发挥要有个过程，毕竟房地产总体上处在一个调整阶段，所以后期还是要抓好政策的落实。

国家统计局的最新数据显示，70个大中城市新房和二手房合计数据在9月当月转正，环比增长2.8%，从www.czybx.com4月以来，在连续5个月下降后首次转正。“从这些指标数据来看，我们认为房地产的优化政策作用在持续释放，有积极效应。”盛来运表示。

每年的9月10月，通常是楼市销售旺季，俗称“金九银十”。按照中指研究院对重点50个城市的监测数据，10月第二周，住房成交数据环比增长130%。对于今年“银十”能否到来，孟新增持谨慎乐观态度。

“今年没有等来‘金九’，‘银十’可能也不一定达到人们的预期。”孟新增谈道，“随着行业整体规模的下降，我觉得人们对‘金九银十’的预期也应该有所下调了，我们不能要求10月的成交量就一定要白熊资讯网比9月好。比去年10月好，或者是成交量能维持住，没有那么大的降幅，我觉得这也算是‘银十’了。”

而对于今年全年楼市成交数据的预测，孟新增认为，最终还要看四季度剩余的时间里，政策的带动性能有多大，特别是核心城市的带动作用。

自9月前后北上广深四个一线城市陆续执行“认www.czybx.com房不认贷”后，广州随后又相继调整了部分区县的限购政策，上海也在近期调整公积金贷款政策、优化部分区域的限购条件，这也让外界对核心城市政策持续优化抱有期待。

因此，孟新增判断，如果四季度市场能够企稳，房地产全年的销售额大概会保持在12万亿元～13万亿元左右。

根据统计局的统计年鉴，2022年商品房销售额约为13.3万亿元。峰值出现在2021年，约为18.2万亿元。

（编辑：卢志坤 校对：张国刚）

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