作者：子非鱼

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2022年，首个放开限购的城市出现了，福建省会福州。

过去三个月里，大概有70个左右的城市，以各种名义放松楼市调控，或放松限售，或免契白熊资讯网税，或给补贴，或开启棚改，或变相放松限购，但还没有一个城市，敢公开直接放开限购。

福州做到了，它将救市力度，试探到一个新高度。

根据多家权威媒体从白熊资讯网福州市不动产中心了解到的最新消息，福州市限购政策有了一定程度放开，且在3月18日就接到市房管局相关通知。

福州市不动产交易中心表示：

即日起，将针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

福州原本的限购政策是，市五区白熊资讯网144平米以下住宅，非户籍（包括长乐区）人口，需要提供近两年内连续缴纳12个月的社保或纳税证明。

这可不是松绑，而是放开。因为之前非户籍人口，必须要达到社保要求，才有资格购房。现在完全没有了这个限制，尽管只能购买一套。

桎梏烟消云散。非户籍人口不再受社保限制，可以直接在福州五市区购买144平米以下的住宅。144平米以上，原本就不限购，自然更可以买。

此外，长乐区被视作福州户籍，不受任何限制，可以在福州市五区购买两套住宅。

这意味着一夜之间，上百万人获得了房票。

根据第七次人口普查数据和福州市2021年统计年鉴可知，2020年年末福州常住人口规模为829.1万人，户籍人口715.4万人。也即有113.7万非户籍人口。

113.7万人，理论上来说，就是113.7万张房票。

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事实上，除了这次直接放开限购外，早在2020年，福州就以零门槛落户，开启过曲线放松限购。

2020年12月，福州发布《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，明确提出：

一是落户“零门槛”，即不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户。
二是投靠“零门槛”，即除院校学生集体户外，凡具有福州市户籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户。

楼市限购的关键在户籍，当一个城市落户不再受限之白熊资讯网时，户籍这个门槛就可以轻松跨越，限购的意义几乎丧失。

无论是2020年以零门槛落户方式的曲线放松限购，还是如今的直接放开限购，目的非常一致，托底救市。

福州楼市，从2020年以来就比较冷，2021年最冷，2022年前三个月依然没有走出楼市凛冬。

2020年，福州新房成交面积略涨，二手房成交面积下跌。

2021年，和大多数中心城市一样，行情前热后冷。全年整体成交量虽然上涨，但三四季度的成交量跌到了谷底，完全是依靠上半年的成交量才撑起了整体数据。

新房方面，从9月份开始跳水，后面三个月虽略有上升，但整体仍在低位。

二手房方面，5月份开始下跌，10月份跌至谷底，成交量只有2201套，较4月份的4464套，腰斩。

进入2022年，低成交的局面依旧没有改变。

克而瑞数据显示，2月份

，福州新房成交量环比与同比皆腰斩。

3月份，截止到目前，依旧没有看到反弹的势头。

冷场的不只是房产成交市场，还有土地市场。

从去年第二次集中供地开始，福州就出现了大面积土地流拍现象。第二次集中供地流拍率为32%。

去年第三轮供地时，福州做了防范措施，放开了部分地块的新房限价，再加上国资房企兜底，可谓双保险。

但依旧没能阻止流拍，流拍率较第二轮更高，达到了33%。

不久前，福州完成了今年首轮集中供地，在北京土地市场企稳，合肥、厦门土地市场回暖的背景下，福州已经维持高流拍率。

出让的18幅土地，结果仅成交12幅土地（3幅现场撤牌、3幅流拍），溢价率仅为4.2%，同样处在低位。

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房产成交量低迷，不断推高福州的去化周期。

克而瑞数据显示，截止到2022年2月，福州新房去化周期高达19.2个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。

19.2个月，意味着即便现在不增加供应，按现在的销售速度，需要超过一年半的时间才能卖完。

不增加供应是不现实的，福州每个月都有大量新盘入市，如果不加快销售速度，去化周期还会继续拉长，房价有较大下行压力。

房产成交量冷场与土地市场冷场直接关联。福州的土地难卖出去，便会影响福州的土地财政收入。

要知道，福州可是一个高度依赖土地财政的城市。

中指院数据显示，2020年福州的土地财政依赖度高达140%，位居主要城市第三位，仅次于温州、昆明。

为了缩短新房去化周期，为了拯救//www.czybx.com土地财政，福州必须来一场大力度救市。

这便是福州当下放开限购的大背景。但如此大力度救市，显然触及了楼市需要稳定的红线，福州过分嚣张，可能会被约谈。

关键问题来了，如果不被约谈，放开限购对福州楼市会产生怎样的影响？

放开限购，113.7万人一夜之间拥有房票，理论上来说，如果能有十分之一能够转化为需求，可以带来十多万的需求量。

但问题的关键在于，当下包括福州在内的很多城市，市场信心已经缺失，尚未回归。

刚需客在等，价值投资者也不愿入市。

更为关键的是，持续三年的疫情，影响了很多人的收入。大众的消费能力下降了不少。而福州的房价与工资之间存在巨大的鸿沟。

这种背景下，放开限购的影响力被大大削弱，对福州房地产市场可能不会带来实质性改变。

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文章标题: 2022-03-30 放开“限购”第一城诞生

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