2023-12-12 媒体：房地产市场向新模式过渡
楼市半月谈 本报记者 夏金彪
2023年的房地产市场呈现前高、中低、后稳的趋势。当前，房地产市场仍处于调整之中。2024年，房地产市场出台的相关政策有望继续优化调整楼市，供需两端协同发力，促进市场逐步企稳，并向新模式过渡。
2023年，房地产市场在经历一季度短暂“小www.czybx.com阳春”之后，二季度开始下行。7月24日召开的中央政治局会议作出“我国房地产市场供求关//www.czybx.com系发生重大变化”的重要判断，提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，VkQtCHy适时调整优化房地产政策”。随后，“认房不认贷”、首套房存量贷款利率下调、差别化住房信贷、保障性住房等“三大工程”建设等一系列政策出台。
2024年，房地产市场供需两端政www.czybx.com策仍将继续发力。在需求端，有望继续降低购房成本、降低购房门槛，满足刚性和改善性住房需求。目前，在一线城市中，广州、深圳已出台实质性宽松政策，北京、上海有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等。二线城市有望进一步放松住房限购政策，更多城市或将全面取消限购。
在供给端，房企的融资支持政策有望继续细化落实。金融机构表示要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理进行股权融资。预计接下来银行针对房企的融资会系统性加大支持力度。此外，各地土拍规VkQtCHy则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升。可以预计，随着政策持续发力，房企所需的融资、土地等供给有望加快修复，叠加居民疫后预期及收入不断转好，房地产市场有望逐渐企稳。
需要指出的是，此次房地产市场的调整与以往不同，是房地产市场供求关系发生重大变化后发展模式的重大调整。自1998年我国房地产市场化改革以来，房地产市场经过了20多年的快速发展，在拉动消费、促进经济增长、改善人民居住环境等方面发挥了重大作用。不过，房地产企业普遍追求速度和数量，采用了“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式，这种模式导致房地产市场过度金融化，已经不适应高质量发展的新要求。
目前，房地产市场供求关系发生重大变化，供给总量基本得到满足，但供给的结构性矛盾依然突出，尤其是，保障性住房不足成为房地产行业发展的短板。2024年，保障性住房等“三大工程”建设有望继续发力，这不仅能带来房地产投资增量，有利于稳增长、稳预期，对稳投资起到重要支撑作用；还能通过探索建立“人、房、地、钱”联动的新机制，推动房地产发展新模式加快建立。
随着保障房的大力建设与供给，我国保障房、商品房将协调发展，“市场+保障”的住房双轨制将逐步完善。未来，基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，商品房则主要面向改善性需求。从中长期来看，我国城镇化率、人均住房面积较发达国家均仍有较大差距，我国在新增城镇人口的住房需求及以小换大、以旧换新的改善性住房需求方面依旧具备一定空间。这意味着今后房地产市场仍有一定的增长空间，但房地产投资占GDP的比重将不复从前，我国经济发展将着重依靠科技创新、绿色低碳、数字经济等新动能。
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