2024-01-23 京沪顶级学区房价格大滑坡

“我买的学区房过去一年价格狂降，几乎一个月一个报价。”近期，某一线城市市民对记者反映称。

许多年来，在“鸡娃”家庭的追捧以及投资客的恶炒下，京沪顶级学区房几乎是楼市中“不跌的神话”，就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。

过去的价格令人望尘莫及，而现在普通家庭“踮踮脚”也能购入一套顶级学区房了，不过这类房子还有投资价值吗？如确实需要为孩子读书购买学区房，又该如何选择？

“老破小”学区房价格跌回7年前

董纬近期很郁闷。2020年时，为了能让女儿未来进入好学校，他卖掉了自己两室一厅的房子，置换成了一套一室户“老破小”，之所以这么做，是因为这套“老破小”对口当地“公办第一牛校”美誉的小学。

董纬称，自己当时花费接近400万元，而房子面积还不到40平方米，由于房子实在太小，不够全家住，董纬又在离自己公司比较近的片区租了一套两室一厅，暂时将这套学区房租了出去，“以租养租”。

原本董纬觉得自己的操作很精明——过几年等女儿到了上学年纪，就可以稳妥进入顶级的公办小学，“以租养租”压力也并不大，等学区价值使用完毕，还可以将学区房转手，说不定能小赚一笔。

他告诉记者，这种操作模式叫做“占坑”，也就是以低总价购买一套顶级学区房，只为占住学位，实际上这种房子往往面积极小，居住价值并不高，不适合一个家庭居住，全家还要另外租房住。

到2021年时，学区房市场依然狂热，董纬购买的房子总价还有一定程度的浮盈，2022年时市场已见下滑，跌回了董纬入手时的价格，他便安慰自己：“反正女儿上学总归是要用到的。”

到了2023年，董纬不淡定了，近期他告诉记者：“几乎每个月都在下跌，一个月一个价。”当时董纬入手一室户的价格，如今已经足够买下同小区两室一厅。他懊悔地表示：“买早了！”

记者了解到，董纬购买的小区，是板块内成交量最高的一个老小区，楼龄普遍达到三四十年。据贝壳找房App，2023年12月，该小区一套48.29平方米两室一厅，以360万元的价格成交，成交单价是7.5万元/平方米。

而根据历史成交记录，该小区在2023年4月时，成交价还普遍在9万元/平方米以上，3月时有数套小户型成交单价超过10万元/平方米。

2021年时，该小区一套成交单价最贵的房子，价格超过了13万元/平方米，房屋总面积还不足35平方米，卖了450万。近期成交单价相比这一高点，已经跌去约5.5万元/平方米。看来董纬所说“几年前一室户的价格如今足够买下同小区两室一厅”并非虚言。

一个奇特的现象是该小区部分房源的挂牌价，比近期的成交价更低。白熊资讯网根据贝壳找房App，该小区有68套挂牌房源，一套50.8平方米的两室一厅，挂牌单价仅7万元/平方米，一套48.8平方米的南北两房户型，挂牌单价为7.1万/平方米。

同板块的另一个小区是上世纪80年代建成的，目前也面临差不多的状况。该小区也对口顶级小学，2018年时就有房子成交单价突破13万元/平方米，从2018年到2022年，价格一直较为坚挺。而近期该小区成交了一套35.82平方米的一室一厅，成交价仅为275万元，单价7.6万元/平方米。

有学区房成交价骤降10万元/平

位于北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园，也曾是北京中产非常热衷购买的学区楼盘。

这里对口综合实力在全北京排前三名的小学——中关村三小。而蜂鸟家园又以面积小、总价低著称，非常适合“占坑”挂学位，家长们花数百万元，就能让孩子读顶级名校。此前拍出36万元/平方米、名震全国的万柳书院小区，就位于该板块，对口同一所小学。

在2021年的//www.czybx.com价格巅峰期，蜂鸟家园一套44平方米的住宅，成交价达到了985万元，单价超过22.4万元/平方米。不过到了2023年年末，一套52平方米的开间成交总价回落至617万元，单价11.9万元/平方米，对比价格高点，大约降了10万元每平方米。

记者查阅贝壳找房中该小区的挂牌信息，发现蜂鸟家园目前总价最低的一套房报价620万元，面积为43平方米，单价仅为14.4万元/平方米，此外还有大量挂牌单价低于14万元/平方米的房源。

位于五道口的小区华清嘉园，曾是许多互联网大佬的起家之地，这里也因为对口中关村二小而成为知名学区房小区。该小区2020年挂牌价最高突破16万/平方米，2021年价格高点时房屋成交价格曾达到14.5万元/平方米，而现在许多房源挂白熊资讯网牌价已调至11万-12万元/平方米。

专家建议：兼顾学位需求和居住舒适度

综合京沪两市学区房的表现，不难白熊资讯网发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用“跳水”来形容，跌幅甚至大于普通类型的住宅。

中原地产资深分析师卢文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期，如今随着各地出台教育政策对学区进行调控，以及大力发展集团化办学，顶级学区的附加值已显著降低，再加上2023年房子本身价格也在一路下行，学区房自然跌得比普通房子更厉害。

“过去，在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早已偏离应有的价值，现在则处于合理回归的状态，价格跌下来很正常。”卢文曦对记者说道。

卢文曦表示，他观察到近两年来学区房的投资活动已经明显降温。

出生人口的减少，极大降低了投资客对炒作学区房的预期。“这并不意味着学区房未来就一文不值了，顶级学校仍然具备稀缺资源，还有一部分人www.czybx.com在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了。”卢文曦说道。

一般来说，住房具有居住属性和投资属性，随着房价进入下行周期，房子的投资属性变弱，现阶段，买房人普遍更看重居住属性，即房子要更大、更舒适。而曾经热门的那些学区房，多数都不具备居住属性，过去炒作学区房时，投资者都认为面积“越小越好”，只要能挂户口就行，这也是如今学区房“超跌”的因素之一。

如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求，接下来该如何选择学区房？卢文曦建议，购房者应该兼顾学位需求与居住需求，在预算范围内，尽量选择居住属性强的房子，至少得是适合全家居住的两房或者三房，那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅，投机成分过高，未来价格波动可能更大。（作者：马一凡 ）

见习编辑:李文玉 | 审核:李震 | 监审:万军伟

（来源：第一财经）

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