2024-04-12 “孤勇者”王健林又和险资牵手

无疑，2024年对于王健林、对于万达都不会太轻松。

中房报记者 苗野 北京报道

等到600亿元“续命钱”后，王健林又将一核心资产摆上了货架。

4月12日，天眼查信息显示，北京万达广场实业有限公司（以下简称“北京万达实业”）发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）退出，新增股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），白熊资讯网持股99.99%为控股股东；坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司持股0.01%。核心管理人员也同步发生变更。

值得注意的是，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）是一只有限合伙形式的基金，由新华人寿保险股份有限公司（简称“新华保险”）、中金资本运营有限公司（简称“中金资本”）分别持股99.99%、0.01%。

这是险资的又一次接盘。此前已有大家保险和横琴人寿等险资投资了上海的万达广场项目。

对于此次北京万达实业易主，万达方面未给予任何回应。

一位接近万达的知情人士透露，万达出售资产的脚步就没有停下，卖万达广场主要是为了筹措资金偿债。去年下半年以来，万达就在一步步退出重资产项目，也是万达轻资产化的战略需要。

去年底，新华保险发布公告与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，基金规模是100亿元，其中中金资本作为普通合伙人认购100万元。投资策略上，新华保险明确该基金将通过股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项白熊资讯网目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。

北京万达实业是该基金的第一笔对外投资。

“这是万达近期一系列资产出售行动的一部分。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，这和之前出售15座万达广场一样，是万达集团在当前市场环境下去杠杆、降负债、优化企业流动性的财务策略和业务调整战略。

公开资料显示，北京万达实业前身是北京万达房地产开发有限公司。截至目前，万达商管在京共布局13座万达广场，这些资产是否被万达商管整体划归到北京万达实业旗下尚未有明确消息。

柏文喜提到，从目前了解到的信息来看，万达集团出售的资产主要包括万达广场和相关商业地产项目。这些资产不局限于北京地区，而是分布在全国各地。“这些项目在股权变更后仍由万达商管进行管理和运营。”他说。

另有市场人士认为，这桩交易也可以看成是险资开始抄底不动产，或是基于对当前整个房地产行业触底的判断。“不排除王健林这次给出了一个较当前市场价更低的价格，相对而言万达广场的区位优势、租售性价比较高，险资要的也是一笔稳赚不赔的买卖。”

实际上，自去年开始，困于港股IPO和对赌压力的万达持续“瘦身”，不完全统计，万达已累计出售15座万达广场，涉及上海、广州、天津、海口等地。彼时在2023年年初，就有消息称，万达曾将一个资产清单推给某保险资金，清单中包含40～50个位于一二线城市的万达广场。还有消息称，万达集团考虑出售旗下20个商业中心，每家估值7亿~8亿元。关于万达集团拟出售旗下位于一二线城市万达广场以换取流动资金的消息持续发酵。

“出售的前提是万达方面必须要给到一个很低的折扣，只有安全垫够厚，风险才可控。”前述某知情人士透露，www.czybx.com险资一般要求净回报率在8%左右，所以买卖双方各取所需，也必然会有其他的附加条件，比如万达在几年后会不会再回购？

柏文喜认为，通过出售资产，万达集团能够迅速获得现金流，缓解短期的财务压力，这对于面临债务到期和流动性挑战的公司来说至关重要。此外，出售重资产项目有助于万达进一步优化资产结构，减少对重资产的依赖，专注于轻资产业务的发展。

“虽然出售资产可能会对市场信心产生一定的影响，但万达通过保留管理和运营权，可以维持其品牌的市场影响力和商业运营的连续性，以及维护自身的商业资源组织能力。”柏文喜说，与险资等机构的合作会在未来为万达带来更多的业务机会和资金支持。虽然短期面临一些挑战，但从长远来看有助于万达实现更加灵活和可持续的发展。

万达广场一直是王健林的“心头肉”，可以说是王健林的主场。2019年初，他曾表示万达商业是万达的核心企业。

王健林说：“我什么企业都可以放，这个企业不能放。”彼时万达商管的年租金收入达到328.8亿元，王健林预测“大概白熊资讯网再有个几年，这个数字就能达到1000个亿，就凭这一条，万达集团任凭风浪起，稳坐钓鱼船。”

但随着3月30日一场价值600亿元的交易正式落槌，王健林失去了这个最核心资产的绝对控制权，万达商管迎来了新的投资人。

太盟投资集团联合中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司（Mubadala Investment Company），联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商管的持股比例从70.15%降至40%。

当天的签约仪式，70岁的王健林并没有出席。外界也将此解读为“王健林的沉默与低调”。

在过去一年的重压之下，王健林不仅要不断出售资产回笼资金，与“金主们”协商新的解决方案，还要为万达下一步的规划“游历”全国。虽然痛失绝对控股权，但万达终于从缠绕7年的上市对赌中解脱了出来。

截至2023年三季度末，万达商管总资产6115.83亿元，总负债为3033.6亿元，净资产为3082.24亿元，资产负债率维持在49.6%的水平。在债务结构上，MZUsst万达商管以非流动负债为主，占总负债的64%，非流动负债中长期有息负债合计1245.61亿元，一年内到期的非流动负债约 662亿元。

从流动性角度来看，万达商管面临一定的短期偿债压力。报告期内，公司货币资金为132.69亿元，相较于2022年末有所下降，这一金额无法覆盖短期债务，现金短债比仅为0.2。

“2024年的任务之一就是降本增效。”这是今年1月14日王健林在万达年度工作会议上最简短的工作部署。

无疑，2024年对于王健林、对于万达都不会太轻松。

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