2024-05-21 现在是买房的好时机吗
5月17日，央行等部门连发3条通知，针对公积金贷款利率、商贷利率政策下限、购房首付比例等进行了调整。
最炸裂的是
“第一箭”
：首套住房商贷最低首付调整为不低于15%，二套商贷最低首付调整为不低于25%。
这绝对是历史上最大幅度的调整，哪怕是
2008
年全球次贷危机，当时对房地产的首付比例也没有低于
20%
。
“第二箭”
：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
中国人民白熊资讯网银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
“第三箭”
：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
中国人民银行《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》提出，自
2024
年
5
月
18
日起，下调个人住房公积金贷款利率
0.25
个百分点，
5
年以下（含
5
年）和
5
年以上首套个人//www.czybx.com住房公积金贷款利率分别调整为
2.35%
和
2.85%
，
5
年以下（含
5
年）和
5
年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于
2.775%
和
3.325%
。
这三支箭对房地产市场会有多大影响呢？我们不妨做一个推演。
对市场的影响，我们就分为高收入人群、中等收入人群和低收入人群三个部分来讨论。
首先，对于高收入人群来说，第一支箭，降低首付，对他们影响非常小，因为他们大部分都没有名额了，即使有名额也不缺首付，买不买房，只是看房价未来会不会涨。
第二三支箭，贷款利率会减少他们的房贷利息支出，估计也不会影响他们的房产买卖。
所以结论是，这次政策对高净值人群来说，影响不太大。
第二，
对中等收入人群来说，大部分都有了自己的房子，第一支箭对他们当中有改善型需求的人，是有推动作用的。譬如一个
35
岁的中产，
20
多岁买的是刚需小房子，现在二胎了，丈母娘一起过来带娃，家里住不下，有迫切的换房需求，但是之前二套房首付最少也要
30%～40%
，假如一套
200
万的房子，就最少首付
60
万，现在调整后，就只要
40
万了。
再加上对利率的调整，预计房贷利率很可能从当前的
5%
左右，降到
3%
左右，还是一套
200
万的房子，如果贷款
160
万，
30
年期限，每年从
10.4
万房贷支出，就可以降低到
8.16
万，少支出近
2
万元一年，总利息从
152
万降低到
84
万，对于中产改善型需求人群来说，这个政策会有比较大的助力作用。
如果是中产投资人群来说，这个政策可能不会马上有效，因为他们的买房逻辑是，买的房子会不会涨价。
所以我们的结论是，政策会促进中产改善型人群买房的概率，但是对投资型买房短期影响不大。
第三，
对于低收入人群来说，三支箭都提升了他们房地产的购买力，他们当中更多人的目标，还是户型相对较小的刚需房。但是低收入人群而言，他们除了首付难，其实供房更难，例如一个月入
4000元
的人，买了一套
100
万的房子，贷了
30
年期的房贷
85
万，哪怕按照
3%
的利率，每个月的月供都要
3500
元，这样的还贷压力其实还是非常大的。
所以我们认为，当前政策对于低收入人群来说，助力不会太大，核心还是还贷问题。
综上所述，我们认为本轮政策，中等收入的改善型需求人群，比较大的概率会成为新增的购房者。
任泽平老师说，看房地产市场，短期看金融，中期看土地，长期看人口。
这个以前是对的，但是前提是，房地产市场处于上升期，供不应求
+
供需平衡为主。
但是，当前的房地产市场，已经进入了深度调整的阶段。
4
月
30
日中央政治局会议对房地产的表述是：
“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
”
从政策看，首付和房贷利率政策，已经是历史的底部。
从企业看，当前大部分房地产民企都陷入流动性的危机，国有房地产企业也受到了较大的拖累。
从销量看，
4
月百强房企销售额同比大降
44.9%
（克尔瑞统计），五一期间，北京、上海、深圳、武汉、南京等重点
12
城新房成交
2123
套，同比下跌了
52%
。
国家统计局数据显示，
新建商品房销售额
28067
亿元，下降
28.3%
，其中住宅销售额下降
31.1%
。
从价格看，近一年（
2023
年
5
月到
2024
年
4
月）中国一手房房价下跌
3.57%
，二手房下跌
6.7%
。
从投资看，
1
—
4
月份，全国房地产开发投资
30928
亿元，同比下降
9.8%
（
2023
年同比下跌
9.6%
）；
其中，住宅投资
23392
亿元，下降
10.5%
。
从库存看，
4
月末，商品房待售面积
74553
万平方米，同比白熊资讯网增长
15.7%
。
其中，住宅待售面积增长
24.5%
。
根据上面的各方面数据来看，
1-4
月份，房地产的价格下跌，交易量下跌，投资同比下跌，库存大幅度增加，房地产企业流动性出现危机。
那么短期看金融、中期看土地、长期看人口还能用吗？
如果能用，那这次政策调整，会迎来房地产的复苏？
我认为未必，因为现在不是供不应求，现在是供大于求的问题。
我认为这个理论应该改一改，改为：
短期看政策、中期看经济，长期看人口，人口看产业。
首先，短期来说，政策是市场信心的风向标，会直接影响购买能力和购买意愿。
其次，中期来看，除了购买能力和购买意愿，还要看偿还能力，譬如你如果工作不稳定，收入不稳定，你就没有足够的勇气去申请贷款，因为你还不起。
所以，中期来看，经济增长，收入增长，才是决定性因素。
最后，人口还是决定一个地方房价涨跌的核心，但是人口看什么？
人口看一个地方的产业、配套、气候等因素，但是我认为产业是第一位的，产业决定了这个地方的经济结构、就业情况和发展前景等。
所以我们说，短期看政策、中期看经济FZUlK，长期看人口，人口看产业。
那么，用这个逻辑看，当前是不是买房的好时机？
要看什么？
看经济。
在这个风高浪急的紧急时刻，中央出台了救市政策，那么当前是买房的好时机吗？
这个问题的本质，应该是，接下来房价会涨还是会跌？
房价的涨跌，我们上面推论过，是看经济的。
当前经济如何？
从
GDP
看，一季度中国
GDP
同比
增
长
5.3%
，超过国际货币基金组织的预期，也超过了国内经济预期。
从工业看，
1-4
月份，全国规模以上工业增加值同比增长
6.3%
，比
1-3
月份加快
0.2
个百分点。
4
月份，制造业采购经理指数为
50.4%
，企业生产经营活动预期白熊资讯网指数为
55.2%
。
1-3
月份，全国规模以上工业企业实现利润总额
15055
亿元，同比增长
4.3%
。
这么看来，中国的工业产值稳步复苏，而且制造业采购经理指数高于 50%，算是勉强站上了荣枯线，未来几个月有可能持续复苏。
从
4月份的数据来看，
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