2024-10-04 专家：股市有助于楼市产业链回暖

十一假期历来是房地产市场的重要节点，而今年的黄金周尤为特殊。今年国庆前，管理层高频次释放积极信号，先是央行发布包括降首付、降存量房贷等一系列楼市大礼包，而北上广深一线城市随后也相继放宽楼市限购政策旨在从供需两端稳定楼市，提振市场信心。这些政策对四季度楼市的刺激作用能否有效促进改善性需求的释放，解决房地产市场供需不均衡的问题？后续的政策跟进有哪些需要注意的问题？楼市回暖是否有希望与节前的A股牛市一同拉动四季度内需，推动经济增长？复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚教授受凤凰卫视邀请，对相关内容进行解读。以下内容由发展研究院根据访谈内容及孙教授增补内容编辑而成，供读者参考。

Q1：不少购房者在十一假期除了旅游也会看房，所以历年十一黄金周都是楼市的传统销售旺季。近期利好内地楼市"止跌回稳"的政策密集出台，北上广深四大一线城市也在国庆假期前相继放宽限购措施，房地产政策从供需两端同时发力，您如何评估这些政策对四季度楼市的激励作用？

孙立坚：近期国家对房地产的政策支持力度明显加大，并且是从供需两端同时发力，形成协同效应，旨在盘活存量，用好增量。首先，政策红利之一就是首套房和二套房的最低首付比例在全国层面统一了——“517”政策将全国首套首付比例降至15%，二套房降至25%；而“924”政策更是将首二套房统一为15%，各地因城施策，进一步激活了需求端。

其次，在供给端，房企的存量融资展期以及经营性物业贷款等政策延长至2026年12月31日。在前一轮地产市场的繁荣期，许多房企大量借款用于购地和建设，利用高杠杆手段快速扩展规模，随之而来的是房企过度扩张、融资受限和债务集中到期的问题，这些因素叠加导致了当下集中出现的房企流动性回款困难和债务负担问题。而新出台的这些政策能够帮助房企缓解存量房销售回款困难带来的压力，进一步避免这些企业因资金链断裂无法向银行偿债的情况。

最后，央行也配合地方企业在保障性住房这方面给予了更多的资金支持力度：5月17日，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成但未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房；而“924”政策更是将保障性住房再贷款政策中央行出资的比例由原来的60%提高到100%。通过支持土地收购，新的政策举措不仅增加了市场需求，进一步增加了市场的流动性，还解决了房企投资购买土地却没有销售回款导致的债务负担问题。这些都是实实在在的政策方面的发力，预计未来也会逐步显现出政策的效果。

虽然政策力度不断加大，但由于前一波楼市过热阶段，留下的产能过剩和债务积mBNLD累无法一朝一夕就能化解，从整体的房地产业回暖来看，还需要时间。但不管怎样，局部的回暖现象会日趋明显，尤其是在一线和开放的大都市中，改善型需求的特征逐渐强化。

Q2：从最新出炉的楼市数据来看，9月份百城新建住宅价格环比和同比都录得小幅回升，但升势主要由一线城市带动，至于二三线城市不论是新建商品房或二手房价都处於向下调整的状态。针对房市这种冷热不均的情况，您认为是否还需要更为精准的政策来应对？

孙立坚：我们可以看到，一线城市的回暖迹象表明市场对未来的预期正在发生积极变化。然而，二三线城市能否迅速跟上这波改善性需求，形成房价上涨的态势，还面临着一些挑战。一方面，二三线城市不可避免地要经历消化前期投资过度、产能过剩的过程。过去一轮房地产行情中，这些城市的房地产行业发展主要立足于对未来房市持续看涨的预期和政策支持下的信贷扩张，而并没有充分匹配当地的人均收入、人口增长和营商环境的改善等等这些需求能力。严重的供求失衡问题影响了二三线城市的楼市回暖，限制了房价回升。因此，二三线城市要释放存量负担的情况，与一线城市高收入人群的聚集和当前市场预期带来的消费回暖现象之间还是有一定落差。

因此，针对二三线城市的特点，我想政府的政策也是要更加精准地因城施策。政府要加大多元化的支持力度，比如针对楼市存在看涨不看跌的特点，政府要在稳定房价的基础上提供各种购房“补贴”的力度，如前所述的降低首付、按揭利率、税负乃至探索抵税的方式等，挖掘更多潜在的住房需求。此外，政府也要为需求端的增长构建必要的营商和社会福利环境：一方面，国家今天也在通过普惠金融和创新金融，从供给端促进消费多元化的需求，比如结合金融五篇大文章，努力打造产城融合，创造更多商机，通过现代城市化和工业化建设的进程推动楼市的回暖复苏；另一方面，上述举措也可以在一定程度上改善老百姓的就业和收入水平，在此基础上通过进一步强化社会福利和保障体系的建设，减轻二三线居民的后顾之忧，提振市场信心，这些措施最终也会推动二三线城市的实际需求增长。

目前，政策支持力度加大带来的改善型需求更多地利好了一线城市，产生了短期的虹吸效应，但这种现象是暂时的，是现有供求关系失衡带来的必然结果。今后，随着结构的优化，二三线城市的情况也会逐步得到改善。总体而言，二三线城市的房地产驱动力与一线城市不同，如何根据各地特点实施精准政策，是解决房地产市场冷热不均问题、打好房地产攻坚战的关键。

Q3：虽然国庆期间国内股市休市，但节前A股和港股的成交量打破记录，尤其是A股成交额达到了2.6万亿。这反映出随着市场信心的恢复，越来越多的中国家庭开始将部分储蓄转化为股票投资。而政治局会议也强调要促进房地产市场止跌回稳，释放了强烈的“稳地产”信号。国庆假期期间，多地楼市热度回升。如果楼市回暖持续，加上A股在政策的加持下迎来牛市，您认为是否有可能通过财富效应带动消费，从而超预期地拉动四季度的经济白熊资讯网（尤其是内需）增长？

孙立坚：随着政策拉动的强度越来越大，政策的效果也会越来越明显。第四季度的内需和经济表现是否会有超预期的结果，这取决于以下几方面。首先是消费信心的提升，房地产需求是大类支出中对经济增长拉动效应最为明显的，并且房地产市场的回暖往往会提升家庭的财富感，增加居民的消费意愿，同时也会带来更加多元化的消费场景拓展。比如，众所周知，购房者在购置新房后，通常会增加对家居、家电等消费品的需求。而在目前经济下行压力较大情况下，市场信心和需求意愿的恢复在很大程度上还是与相关政策的内涵、时机以及扶持市场的强度密切相关。

其次，资本市场的活跃度以及由此带来的财富效应同样重要。A股市场的牛市行情可能会吸引更多投资者参与，进一步提升市场信心。股市的上涨也有助于提升企业融资能力，促进投资和消费，从而形成经济增长的正向循环。尤其是在经济下行压力较大的背景下，资本市场的活力可以先带来社会财富效应，然后通过较高的市场活力和资金循环能力，进一步促进实体经济部门经营性收入和个人所得收入的回暖。

此外，经济下行的环境中一定要通过政策的组合拳稳定价格环境，避免价格不断下行的趋势。有时候，物价不断下行是由于市场信心匮乏所带来的去杠杆行为，从而进一步削弱市场信心，最终带来经济不断下挫的恶性循环的后果，典型的案例就是日本经济消失30年的教训。因此，政府要清醒地认识到通缩比通胀风险更可怕，前者(通缩)所出现的捂住钱袋子的群体现象会形成经济硬着陆的风险，而后者(通胀)也许会是克服通缩的政策组合拳所不可避免的一种代价。

当然，超预期经济增长的可能性来源于未来市场产生“羊群效应”，即政府实现政策目标的坚强决心与资本市场的财富效应互为激励的叠加效应。如果股市带动楼市的复苏速度快于预期，且伴随消费和投资的同步回暖，那么随着市场信心增强，财富效白熊资讯网应进一步传导，房价可能在四季度出现普遍上涨。如此，按照这样的发展趋势，我想四季度的经济增长就有可能超出市场预期，推动整体经济未来不断向好，中国房地产市场的全面回暖也一定会到来。

Q4：如何看待目前股市一路上涨的现象，是否预示着中国股市开启了一轮大牛市？它对营商环境和金融发展会带来怎样的影响？

孙立坚：确实经济下行压力还较大的时候，股市的先行发力会让一部分投资者关心未来的前景，都说股市是经济的晴雨表。这里至少包含两层意义，一层就是市场循环和活力随着基本面的改善不断提高，于是投资未来的信心和决策带来了股价趋势性上涨，然后经济也展示出它向上的力量。有时创新驱动的繁荣更有这样的特点。即使存在暂时的创新泡沫，出现股价调整，但后续反弹会持续一波牛市的行情；另一层意义，就是近年来各国央行都在尝试的通过货币政策的手段（向市场持续投放大量的流动性）再配合其他政策的助力（释放政府期待的市场信心和资金//www.czybx.com循环的效果）来缓解市场的压力和债务的负担，避免去杠杆行为造成经济硬着陆的风险。

所以，资金（货币和资本流入）带来的行情能否持续，就取决于后续资金进入的强度。而且，mBNLD这种资金行情确实很容易会受到外部的负面冲击（哪怕就是一个不关联的事件，如近期日本央行小幅加息造成黑色星期一的股灾和石破执政理念造成的股市冲击），股价大起大落的风险确实不能忽视！关键问题在于政策助力市场的强度和时机的把握（这一轮政策创新的特点）能否带来市场信心和资金循环的能力不断好转？如果出现良性循环，那么资金造势的格局就会带来后续业绩增长的大牛市。

事实上，发达国家近来实践的政策造势的方式就是一种新货币主义学派的理念尝试，用投放大量流动性来提升资产价格（不是商品价格），由此恢复市场信心和促进资金循环的交易，让资本市场形成的财富效应和融资效应，推动供求力量的同时回暖，摆脱通缩压力不断放大造成长期经济衰退的困境。中国虽然也面临同样的挑战，也在探索货币政策的强度提高和传导机制畅通的方式，但不同的是，我们前期股价调整的深度和改革开放的进程都为这次货币政策的发力奠定了良好的基础，我们有理由和有信心期待中国牛市的到来！从而中国的营商环境和金融发展也会因此得到大幅改善，从而反过来助力中国股市的长期繁荣。

来源 | 凤凰卫视客户端

来源：复旦发展研究院

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