2024-12-09 媒体：房地产行业已彻底告别旧世界

步入存量时代的房地产市场是一个全然不同的新世界

文｜《财经》特约撰稿人 胡苗 辛晓彤记者 郑慧 王博

编辑｜马克

来自各地房管局数据显示，2024年11月深圳二手住宅网签7125套，创近四年来的新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高。

变化出现在2024年9月底。

9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，重磅组合拳随后打出：取消限购、限售、限价等抑制性政策，出台降首付比例、降房贷利率、降交易税费等刺激性政策。

受利好消息影响，10月底，北京出现了首批“惜售”的卖家。

多位一线城市房产经纪人告诉《财经》，近期，北京部分区块不断上涨的成交量、带看量提高了卖家的心理价位。

北京9月前挂牌价230万元，原来卖家200万元就能卖，现在要220万元才卖。

尽管成交价格略有起色，但北京整体的二手房挂牌价仍然在走低。根据中指研究院数据，白熊资讯网11月北京二手住宅挂牌价环比下跌0.12%，跌幅较上月收窄0.17个百分点，同比下跌8.17%。

安居客数据显示，全国范围内，11月各线城市二手房挂牌均价持续下跌，一、二、三、四线城市的挂牌均价环比下跌1.7%、1.0%和0.8%，挂牌均价同比都出现10%以上的跌幅。四个一线城市的二手房挂牌均价环比全部出现1%以上的跌幅，其中广州的跌幅超过了2%。

北京楼市从什么时候变冷的？王明飞认为是2023年4月，他在北京海淀区学院里区域做了12年的房产经纪人，他告诉《财经》：“以前我们这个区域的门店一个月下来能卖六七套，那之后每个月成交量只有一两套。”

有许多客户来问他，现在该不该买房？房价会涨还是跌？他无法回答。事实上，他自己就是还在犹豫中的刚需购房者，他认为，现在买房就要做好房价会跌5%-10%的心理准备。而北京房产的5%-10%，或许就等于一个家庭好几年的收入。

在二三线城市，房价调整来的更早。贝壳二手房价指数显示，2021年5月三线城市二手房价见顶，7月二线城市二手房价见顶，之后开始持续回落。

综合行业数据显示，从2021年7月至2024年10月，经历了40个月的调整后，二、三线城市房价跌幅都超过30%。其中，厦门、宁波、绍兴下跌约40%，杭州、苏州超过30%，成都超过20%，长沙超过15%。

房价持续下跌，投资价值不再，房子开始回归其居住属性。

典型的市场表现就是好房子抗跌，老破小大跌。一家中介平台的数据库显示，沈阳的老城区已经出现总价8万元、10万元的老破小住宅，郑州也出现了15万元一套的房子。

谈到新旧时代购房者的变化，贝壳经纪事业线贝壳城市首席运营官李峰岩告诉《财经》记者：“以前是位置、位置、位置，今天是品质、品质、品质。”现在还敢出手的购房者，越来越愿意为居住品质买单。

比如北京海淀区学院里，一条街隔开了两个社区，同样的位置、户型、大小，一边是绿化、物业管理都不错的央企大院，一边是没有管理的老小区。两者总价相差超过100万元。

一位中介公司高管认为，未来北京也可能出现总价100万元以下的破房子。

在过去很长时间，在北京同一个区域里，小户型虽然总价低，但每平方米的单价要比大户型更贵。过去两三年间情况发生了变化，大户型每平方米单价比同区域的小户型高了10%-15%。

贝壳直播卖房主播孙浩然，曾实地踩盘超2000个小区，他告诉《财经》，2017年北京限购之前，刚需群体是购房主力，如今换房群体是购房主力，他们的核心诉求改善居住环境，想要卖小换大。今年看一居室、小户型的人越来越少，三居、四居的大房子却容易出手。

刚需群体买房的心态也在变化。

以前是买“涨”，居住需求被忽略。如今人们对居住品质的要求越来越高，并且能够接受更长的通勤时间。

链家房产经纪人郑鹏元认为，同样拿400万元买房，相比在中心城区买一套一居室，许多人更愿意多坐几站地铁，去五环之外买环境好的两居。尤其是95后、00后买房，他们更不愿意在居住品质上委屈自己。

三年深度调整，开发商拿地大幅下降，这意味着新房入市大幅减少。事实上，二手房交易量的市场占比正在赶超新房。中指研究院包括北上广深在内的12个重点城市的二手房、新房交易量统计显示，2024年前十个月，二手房成交量占比已达63.07%。

这意味着中国房地产市场进入了存量时代。

过去三年房地产行业经历了惨烈调整，全国商品房销售额2021年为18.2万亿元，2023年为11.7万亿元，2024年前十月为7.7万亿元，预计全年与2015年8.7万亿元的水平相若，本轮房地产行情正是始自2015//www.czybx.com年。

开发商洗牌的三年，也是中介平台价值重估的三年。

存量时代，房子供大于求，能够快速帮助房企推盘去库存、帮助购房www.czybx.com者选到好房子的渠道商成为主角。

近期，郑鹏元发现，每次门店开早会时，都会有一些新楼盘的销售拎着礼品来拜访。他们向每一位经纪人介绍自己负责的楼盘，并希望经纪人们接待客户时，可以多推荐一下。

过去，当经纪人主动找新楼盘的销售时，“几乎没人搭理我们”。郑鹏元告诉《财经》，二手房购房群体中的80%也会考察新房，这让中介公司与开发商一直有着合作关系。

在房子不愁卖的时代，许多房产销售是“敌视”中介的。他们认为中介是在抢客源、抢收入。开发商与中介平台合作，也只是把中介当作营销推广的渠道——上万名经纪人一起发一条朋友圈，就达成了宣传的效果。

郑鹏元很早就开始接触新房楼盘。他记得过去新楼开盘，只会把临街的，或者较差的房子交给中介平台代理。等到中介们把广告扩散开，开发商们再自己放出楼王。

还有很多开发商不向中介平台打开渠道，它们有自己的直销团队、自访客，对自己的产品也比较有信心。2021年之前，整个市场大概存在着40%不开渠的情况，许多楼盘即便开渠，中介等半年也拿不到佣金。

那时的抽佣也很少，北京焦化厂一个保利的楼盘，只会给中介0.8%左右的佣金，而卖一套二手房的抽佣约为2.7%。这就让许多经纪人更愿意向客户推二手房。

如今卖方市场变成了买方市场，作为中国市场上最大的房源渠道，贝壳找房App平台上连接着大量有租赁、购房、装修需求的人群，而线下的链家、德佑等门店又布满了全国各地的经纪人。

贝壳三季报显示，截至2024年9月，贝壳App月活跃用户平均为4620万。贝壳旗下门店量48230家，同比增长12.1%，其中活跃门店数达46857家，增幅14.6%。经纪人升至476420人，同比增长11.0%；活跃经纪人423400名，增长6.1%。

以往开发商与中介平台的关系是零和博弈，现在已经成为合作伙伴。

李峰岩介绍， “过去开发商找渠道是分好卖不好卖，今天是好卖不好卖都会找渠道。”目前，贝壳的合作伙伴已覆盖大部分的Top 10房企。

《财经》了解到，

短期来看，北京市场上相比二手房，新房的降价风险更高，更难保值，因此，许多新房楼盘给到中介的佣金已经超过了二手房，一些远郊盘的佣金已经提高到了8%-10%。

但相比无法交付现房、充满了不确白熊资讯网定性的新盘，二手房才是中介平台的主场，并且在这个主场里逐渐拥有了规则制定权。

2024年，贝壳在二手房交易中制定了“好房”标准，从房源屋况（包括像楼层、面积、地段等等）、价格维度（价格竞争力）、客源维度（在客户侧的热度）、业主维度（业主意愿）、市场维度（最近市场热度）、经纪人维度（跟进、带看等）六个维度做评估。

开发商的关键词：好房子

当贝壳、安居客、我爱我家这样的经纪公司变得越来越强势，开发商不得不开辟新的售房渠道。

2024年11月，《财经》记者在北京望京的一个现房交付的楼盘中看到，一名销售人员面前架着两部手机，分别在抖音、快手上直播卖房，他的助手在一旁举着打折的广告牌。

该项目的策划告诉《财经》记者，

直播已经成为行业新趋势，这是他们公司的标配，一个传统的老销售，和一个懂直播的销售搭班子。

2024年年初，这家开发商的销售团队开始尝试直播，许多员工做视频，在各大社交平台投流投放，有的做自己的账号，有的与KOL或当地媒体合作。团队还会定期邀请抖音来培训，包括总结前一段时间的经验教训，提供一些直播技巧等等。

虽然两个月直播只卖出去不到十套房，但在直播平台投流的成本要远低于之前的获客成本。

除了渠道建设，开发商的另一个关键词是“好房子”。

2023年，住建部部长倪虹提出要设计好、建造好、管理好房子，健全房屋全生命周期安全管理长效机制。2024年他又提出，不同面积、不同价位都有好房子，希望行业多跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。

2023年初，保利发展董事长刘平谈到，商品房开发正由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住需求的供需矛盾，将带来结构性机会。

房地产新世界

2024年7月18日，中共中央二十届三中全会通过了《关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，要求“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。

结合之前住建部“以人定房，以房定地、以房定钱”的表述，可以认为，政策层希望房地产市场发挥的作用是：商品房+租赁房+保障房，三管齐下满足居民的居住需求。

2015年12月，中央经济工作会议首次提出“租购并举”；2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”，如今这两个目标都已基本实现。

接下来的政策重心将是加大保障性住房的建设和供给，这也是1998年房改之初的政策目标。

根据新华网、自如研究院联合发布的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》（下称“蓝皮书”），截至2023年底，租房人群突破2.6亿，一二线城市年轻人可接受租房时长近十年。

蓝皮书显示，中国住房租赁市场在以9.3%的年化增速快速增长，预计到2027年，市场规模将达到2.8万亿元人民币。巨大的蛋糕使得开发商、中介们纷纷挤入这个赛道。

根据克而瑞数据，截至2024年三季度，自营房源规模前30的租赁企业，总房源约121万间，同比去年三季度93.9万间的规模，增长29%。

这30家企业中，房企系租赁企业占比46%，包括万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、招商伊敦等。2024年上半年，万科泊寓和龙湖冠寓分别营收17.3亿元和13.1亿元，位居行业前两名。

但相比去年同期，房企系租赁企业市场份额下降了8个百分点，以魔方、乐乎等为代表的创业系市场份额由24%增长到26%，以上海城方、合肥安居为代表的国企系市场份额由11%提高到15%，以自如、贝壳等为代表的中介系市场份额由2%增长到4%。住房租赁市场的参与主体越来越多元化。

龙湖方面向《财经》表示，在践行新旧动能转换、构建新模式的过程中，开发商首要任务是处理好债务问题

。当前房企的大多数债务是在旧模式中产生的，而且是建立在每年销售规模较大的基础之上。如果债务结构没有完成切换，转型也很难完成。

因此，龙湖在这个周期中会先选择优化债务结构，其一是要降债务规模，用全航道的正向现金流去降负债；其二是拉长债务周期，用长周期经营性物业贷去置换3年-5年的信用债融资。

参考发达国家资管行业的发展历史，龙湖的判断是，当市场步入存量资产时代，资管行业通常会迎来上升发展的风口期。

在各大房企追逐规模的时代，龙湖就每年以销售回款的10%用于投资经营性资产，经过十几年积累，经营性资产规模接近2000亿元。

财报显示，2024年上半年，运营及服务业务在龙湖总收入中占比约27.8%，对扣除非经常性损益后的归母净利润的贡献达到80%以上。

据克而瑞研究，2024年上半年，排名靠前的30家房企中，有8家房企的经营性及其他业务收入同比增长，且在总营收中占比超过10%。其中招商蛇口、万科、华润、龙湖的非开发业务营收超过百亿元，从类别来看，华润、龙湖以不动产运营收入为主，在经营性及其他收入中占比超50%，万科则是物业管理收入占比较高。

历经三四年的深度调整后，房地产行业已经彻底告别旧世界步入新世界，高层已为新世界定下基调，但新世界的具体模样尚待清晰，而在新旧转换的时期，各市场主体也都在寻找新时代的解题思路。

中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮在8月16日的2024博鳌地产发展大会上表示，房地产的新模式，应该是一种均衡发展的模式。均衡发展就是市场房和保障房两个体系互不转嫁责任，并相互衔接。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康则认为，在政策快变量产生正面效应后，一定要接上改革的慢变量，即二十届三中全会《决定》提出的几百项改革任务，如此才能进一步解放生产力，形成高质量发展，持续促进经济繁荣，这是房地产止跌回稳健康发展的长远基础www.czybx.com。

责编｜杨明慧

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