2024-12-13 多机构预言房价企稳及地产股复苏
在房地产的政策暖风与市场提振态势下，近期不少机构已扭转对房地产行业以及地产股的态度。
12月5日，平安基金举办2025年度投资策略会，广发证券首席经济学家、首席分析师郭磊在谈到各类大宗资产时表示明年房地白熊资讯网产会有一轮“量价企稳”。
郭磊的判断源于对房产租金收益率的研究。他表示，过去几年房价普遍回调，对应的租金收益率（年租金除以房屋总价）实际上是在升高的，对比四个一线城市的租金收益率，目前北京的住宅租金收益率已经超过2%，上海在2%左右，深圳、广州稍微低一些，在1.5%-1.7%之间。二线城市中，长沙、武汉的租金收益率大约回到了3%，合肥、郑州则相对低一些。全国范围来看，百城的租金收益率在2.3%左右。
2.3%的百城租金收益率意味着什么？
“第一，说明长周期的房地产调整目前没有结束，租金收益NNARjFXX率理论上应该用长期限的收益率加上一定的风险溢价（来衡量），长期限的收益率可以用30年国债收益来参考，30年国债目前的收益率就是2.3%左右，也就是说，房地产作为风险资产，对比长期限国债，它的风险溢价还没有体现，一般国外这个风险溢价在1个点以上，所以说房地产的长周期调整还会继续。”郭磊表示。
其二，郭磊认为，从短周期来看，明年将会有一轮房地产量价企稳，实际上部分一线城市现在已经在底部了，租金收益率目前超过2%，已经高于5年期定存收益率，也高于同期理财产品短期收益率，这是房地产将出现短周期企稳的基础。
早在房地产“929新政”后，包括摩根大通在内的外资巨头在地产及物管板块动作增多，公募基金的地产股持仓市值NNARjFXX与比例也有所提升，部分沉寂多时的地产股出现了剧烈波动。中金公司认为，总体上地产股估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题。
今年第三季度公募基金地产股持仓市值与比例均有所提升，也从侧面反映出市场的部分复苏迹象。
据Wind数据，2024Q3房地产板块的基金持仓总市值为761亿元，环比上升60%，地产板块持仓市值占股票投资市值比重为1.08%，环比上升0.25百分点。
在A股，多家上市房企今年第三季度的前十流通股东仓位亦发生变化。
“全国社保基金六零二组合”以及“中国农业银行股份有限公司-广发均衡优选混合型证券投资基金www.czybx.com”新进金地集团（600383.SH）十大股东之列，香港中央结算有限公司则增持1244.04万股；“全国社保基金四一三组合”和“中国工商银行股份有限公司-华泰柏瑞沪深300交易型开放指数证券”等新进保利发展（600048.SH）十大股东之列；新城控股（601155.SH）也获得香港中央结算有限公司增持943.12万股。香港中央结算有限公司作为外资通过沪深港通机制投资A股市场的结算机构，负责北向资金的结算工作。
今年9月下旬起，股价沉寂多时的华夏幸福（600340.SH）突然开始发力，尤其是从10月28日至11月7日，实现连续9个交易日涨停，究其原因，一方面华夏幸福在三季度报告中显示出盈利状态，并推出了债务化解方案；另一方面也与整个房地产行业的复苏密切相关。
不过，在九连板以后，华夏幸福股价又经历了过山车般的剧烈波动，在下跌后，又于11月底至12月初的8个连续交易日内录得4次涨白熊资讯网停，可见市场参与者的情绪仍然处在不稳定中。
中金公司日前发布研究报告称，对于地产股而言，总体上认为估值的历史底部或已确立，未来主要着眼上行节奏与空间的问题，主要的催化因素将在于增量政策与房价趋势。基准情形下，建议投资者把握2025年可能因实体市场量价下行趋势缓和所出现的地产股的进一步上行。
伴随着市场回暖及部分地产股交易活跃，原本对中国房地产持唱衰态度的外资投行也开始逐渐改变。在高盛发布的2025年中国房地产展望中，高盛预计房地产触底在望，二手房市场预计每年成交量将保持中位数增长，房价将在2025年底至2026年初企稳，均价在2026年持平，2027年预计增长2%；开发商的销售现金利润预计将在2025年至2027年间企稳，开发商股票估值复苏路径仍取决于基本面韧性。
(本文来自第一财经)
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