2024-12-25 专家：广州楼市已现五大新变化

12月24日下午，由羊城晚报社主办的“品质新人居 向新筑未来”粤住粤美好高质量发展论坛在广州羊城创意产业园成功举办。

行业专家分享前沿观察

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓、合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云两位深耕行业多年的专家，与身处市场一线的开发商齐聚一堂，分享在2024年楼市政策频出、行业变局不断的当下所观察到的现象与趋势，并为消费者提供更切实的购房建议。

成交回升是止跌前奏，楼市回稳成行业共识

2024年，是房地产领域政策频出的一年，从国家到地方系列政策cBRdLKjap持续出台，目的正是提振房地产市场消费，将“止跌回稳”的基调变为现实。自9月底广州解除限购政策以来，一二手成交量、涉宅用地出让面积等多项数据在10月、11月出现了大幅度的回升。

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓

肖文晓介绍：“在新房市场，10月份广州的网签面积达到了110万平方米左右，基本上达到了近三年来的高位，11月尽管从高位有所回落，但也有90万平方米。根据监测，12月的网签面积也将大概率突破100万平www.czybx.com方米。“他表示，今年四季度将是2022年以来最好的一个成交季度。

2023年1月-2024年11月广州市商品住宅网签套数月度走势图（合富研究院供图）

克而瑞数据显示，截至2024年12月15日，广州的一手住宅年度网签面积大约为737万平方米。肖文晓认为，这一数据与2023年的面积还略有差距，但较2022年的760万平方米已经相差无几，若以三年为观察周期，从新房市场看，广州的成交量可以说已经稳定。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云则用一线项目的角度，为大家解析了2024年新政为广州楼市带来的五大变化。

一是来访量的增长。冯佩云表示：“根据合富研究的数据，10月广州代理楼盘到访量环比三季度每月平均呈翻倍增长；11月到访量虽然出现高位回落，但相比三季度每月平均还白熊资讯网是有 50%的增长，消费者信心在逐步恢复。”

二是刚需产品成交量上升。包括花都、增城、从化的总价段100万元以内成交、荔湾区总价段350万元成交以及海珠区350万至500万元成交都显著上升。

三是外地人购房比例增加。合富研究数据显示，2024年1-11月，外地购房者同比增加了约7%至8%。

四是新增供应结构出现变化，呈现不均衡。例如中心四区新增供应明显减少，由一季度占全市36%，逐渐下降至10、11月的16%，黄埔区新增供应则明显增加，由一季度占全市4%，上升至22%。

五是单价在10万-20万元以上的豪宅以及总价在5000万元以上甚至过亿元的豪宅成交情况较好，证明顶豪的优质资源带来的增值投资能力和投资属性仍然存在。不过，豪宅市场也开始出现分化，既出现了刷新成交价纪录的单位，也出现了需要降价成交的大面积产品。

冯佩云认为，楼市止跌回稳需要回稳的不单单是成交量，而是量价的同时稳定，作为回www.czybx.com稳的参考指标，开发商的利润也需要关注，对于一个能够持续发展的行业而言，利润是形成良性循环的必需品。

供应减少成趋势，选“好房”需把握时机

12月9日的中共中央政治局经济工作会议再度提及楼市，指出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”“稳住楼市楼市”，将对2025年带来何等影响？

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云

冯佩云认为，上述指示清晰地展示了2025年的楼市环境，即“货币会宽松，楼市要稳住。”

肖文晓也提出了类似观点，他表示，四季度住建部联合财政部宣布，将新增100万套货币化//www.czybx.com安置。据克而瑞测算，这一政策释放的购买力将接近1亿平方米，规模不亚于上一轮棚户区改造。

2024年广州各区新增供应占比走势（合富研究院供图）

冯佩云表示，在货币宽松、宅地出让减少等多重因素作用下，2025年将仍是广州楼市的筑底之年，但这并不意味消费者就应该放弃出手的机会。因为对于大部分普通消费者而言，精准地把握最低点入市是不现实的，而在2024年涉宅用地成交量下降的情况下，未来一年新房供应也将同步下滑，对中心区域、热门区域而言，消费者的选择空间会缩小。

肖文晓认为，性价比是评判居民自用“好房子”的关键标准，在当前市场调整周期之下，房价已处在底部，有入户、入学、改善居住环境等自住需求的购房者完全可以考虑入手。好的户型设计，以及“好交付”，包括房子的交付和承诺配套的交付，还有良好的后期服务如物业管理等都是衡量住房品质和增值、保值空间的重要标准，在有需求、有条件的情况下，现在已经是挑选优质物业的好时机。

冯佩云认为，在力所能及的前提下，“好地段”是“好房子”的关键，选择好的地段以后，继而考虑采光、通风等实际的居家体验。另外，一套好房子也要有好的口碑，这种口碑的营造与房屋建设质量息息相关。而在当今时代，智能化、低碳环保也是“加分项”。

文｜记者 范晗越 黄士 徐炜伦 陈玉霞图｜记者 梁怿韬（署名除外）

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