这是熊猫贝贝的第1092篇原创文章：

#政策松绑后为何房子仍卖不动#

时间即将进入2022年6月份，2022年不知不觉已接近半程，虽然调控松绑，金融支持，利率调整各种刺激轮番上阵，但是市场的反应却依然冷淡：

成交数据最真实，已经过去近半年，楼市成交仍较为低迷。据统计：

2022年前4个月，50家房企公告合同销售金额合计约为1.4万亿元，

同比下跌46.49%。

另外，前4个月，百强房企中

超过六成未拿地。

自2月16日，北京打响2022年集中供地“第一枪”以来，已有福州、厦门、青岛、合肥4城陆续完成了首轮集中供地。除了合肥、厦门热度有所回温，福州、青岛等地

土拍热度仍充满凉意。

而合肥，厦门的土拍，之所以有热度，绝大部分，都是依靠本地城投的出面撑场面，事实上，进入2022年，就连具备绝对资金实力优势的国企央企背景房企，对于拿地的热情，都出现了明显下降。（城投拿地，本质上就是政府和地方国企的债务转移，没有实际增量，是负债驱动。）

总的看下来，楼市现实低迷，房地产经济整体温度冰冷，才是人间真实。

截至5月26日，2022年以来，超过120个城市发布宽松性调整政策“稳”楼市。此外，在南京发布全面放开二手房限购又叫停的同日（5月20日），央行再次非对称降息，首套房贷利率已低至4.25%白熊资讯网。楼市政策调整

大致包括6种，分别是：降低首付比例，下调房贷利率，提高公积金贷款额度，放松限购、限贷、限售，人才购房补贴和放宽落户条件。

虽然这是2015年以来，楼市政策最为宽松的一年。但是现实告诉我们，2022年，调控政策的转向，效果远远不及2015年，更不用说和2009年相比了。

为什么会出现如此大的政策效果反差现象？

2022年的楼市和房价后续何去何从？

这篇文章，就将基于现实，注重对比，有依有据的和大家聊一聊造成2022年这一轮调控转向背后的楼市反常低迷和效果冷淡现象的深层原因，挖掘本质和关键，研判www.czybx.com趋势和未来。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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从时代背景来看，三个不同年份的房地产，对于中国的经济意义是完全不同的

房地产经济，在中国虽然有超过20年的发展历程，但是严格意义上来说，要分成三个阶段：

第一个阶段，以09年为节点，之前中国的房地产完全可以忽略不计，虽然2003年，房地产业作为拉动中国经济发展支柱产业的地位正式被确认。但是实际上，房地产行业发挥中国经济的支柱作用的时间点，要从09年开始计算。

2002－2012年间，我国全社会固定资产投资连续10年保持20%以上增长。

事实上，09年以前，是中国改革开放以后，经济增长速度最快，民众赚钱，大小老板产生的黄金时代。

说白了，2001年加入世贸以后，中国百业兴旺，随便干点啥不比买房子香？但凡是那个年代有经历和记忆的人都知道，哪怕随便开个饭馆，半年回本都算没出息的，市场高度繁荣，到处都是赚钱的机会，基本没人去关心什么房价和楼市，就连公务员群体都被吸引，甚至一度引发了“下海潮”，说的就是这几年的事情。

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一切的转折，发生在2007年，这一年，大洋彼岸的美国，发生了次贷危机，然后迅速传递到全球，中国因为身处美国贸易体系中，也无法置身事外。

4万亿对内托举，是这一轮房价暴涨的关键所在。中国用自身货币的贬值为代价，用房地产承载了超发货币，消化了美国的次贷危机影响，但是结果，就是从09年开始，中国的房价开启了暴涨模式，很多城市因为房价行情表现，房价最夸张的时候一年就翻倍，屡见不鲜。

从09年开始，中国的房产，就和人民币产生了锚定，房价上涨就是货币现象。

中国经济的支柱地位，得到确认，事实上白熊资讯网，09年没有什么救市的说法，大水漫灌，水到渠成，比较贴切，和2022年完全就不是一样的背景。

第二个阶段，被称为夜壶阶段，以2015年为关键节点，房地产经济被当做中国经济纾困，解决压力，激活市场，信用扩张的工具。

全社会固定资产投资在2013年首次跌破20%，为19.3%。

2009年以后，提前透支和房价膨胀的不良后果开始出现，因为房地产行业的过度膨胀，房价行情的直观刺激，中国的经济整体脱虚就实趋势明显，辛辛苦苦搞制造业，组织生产，经营生意，一年到头下来，同样的资金投入，还比不过房子增值，2010年-2014年这5年，就是这么现实。

大量过剩的流动性高强度流入房地产市场，进一步推高了房价，刺激了成交，房地产经济变成了从实体源源不断吸血的龙头产业，而过快上行的房价，也开始在经济环境中造成反感。

2014年，实业空心化开始出现，经济下滑，而2015年经济增速跌破7%，且持续向下。

失去了实体经济带来的增量，2015年，中国股灾，房地产经济也快速入冬。

正是以上因素导致了2014年“9.30新政”开始从房地产入手拉动经济。但是效果不行，2015依然低迷，然后“货币化棚改”粉墨登场，拉开了中国房地产经济历程中的首次大规模救市。

2009年的4万亿，大家都知道，那么2015年这一轮针对房地产的救市，规模有多大吗？

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截止2019年，连续4年总规模不低于10万亿！而且和2009年的4万亿不一样，这10万亿是直接进入楼市的！

本质上，2015年的楼市拉动，是国家用10万亿真金白银的债务投放到市场上，进行的托举。

当然，又是一轮暴涨。

然后就到了2020年，疫情爆发，这一次，全国大小城市，特别以深圳，杭州，合肥为突出代表，反应很快，按照以前两次的逻辑，经济政策和金融未动，房价就开始躁动，完全是一副做好准备，就等放水的节奏。

但是这一次不一样，三道红线管行业，两道红线管银行，不管是支柱还是夜壶，这一次，房地产被冷落了。

这一冷落，就延续到了2022年，而这一次，除了政策的放松，并没有很多人预想中的大水进入楼市，甚至国家还有有意把原本接通楼市的水管www.czybx.com，加了阀门不说，还给拧紧了一些。

2022年的楼市调控放松，最好的形容就是，光打雷，不下雨。

背景不同，条件不同，意义不同，得到的效果也不同，就很好理解了。

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三个维度，看懂2022年楼市调控放松，和2015年的本质不同

真金白银的支持背景虽然很重要，但是几个关键的维度不同，也是决定2022年这一轮楼市拉动效果，注定不会有2015年的效果：

1、首先是国家意志和顶层设计的态度，完全不一样：

从南京新政用力过猛遭遇一日游的事情，就能看出来这一次国家对于大方向把握的弦，依然绷得很紧，

对于政策放松依旧非常谨慎。

房住不炒，无论经济大环境和宏观数据如何难看，也丝毫不放松，就连炒作的噱头，都是重拳出手。

房价管控和调控示范，一线城市带头示范，深圳，北京，上海，广州，就静静看着其他城市发挥，巍然不动。

特别是深圳的二手房指导价，就在深圳本地炒房和投机群体各种旁敲侧击，按耐不住地跳脱表演和吹风之下，依然稳如泰山。

龙头都不吭气，其他城市能玩出花来？北京调控放松？说直接一点，和白日梦没区别。

2、其次是和2015年比，虽然政策放松的行动表面一样，但是节奏和力度其实完全不一样。

2015年的楼市刺激，完全可以说是一步到位，拆字一画，黄金万两。

完全就是大刀阔斧。

而2022年呢？用个最贴切的比喻，那就是小心翼翼在监督之下挤牙膏。

最重要的是，官方舆论，含而不发，态度明确，就几个野生经济学渣咋咋呼呼，能掀起多大的浪来？说得出格一点，就是转型情感播主，这就很行情了。

在中国，哪行哪业，什么市场想要有动作，不得先看看有形之手的态度？

2022年，别看咋咋呼呼，热热闹闹，120个城市放松调控，相关调整超过150次，实际上，光有数量，没有质量，才是本质，从最高意志的角度看下去，其实都是小朋友过家家，不上台面，无伤大雅。

看到这个本质，就能明白，为什么“政策松绑，房子还是卖不动了”。

别说老百姓和市场傻，可能不是人人都懂经济，但是大是大非，国家态度面前，还是清醒的人多。

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从经济的角度，2022年的楼市调控调整，很难复刻2015年的效果

疫情进入第三年，有一说一，房价和楼市，早已不是真实民众和经济环境关注的热点问题和核心话题了。

没有什么复杂的，普通老百姓手上的钱确实不多了，而且，失业担忧，疫情冲击，行业收缩……等等现实对经济预期和信心造成的冲击和影响，还在持续，朝不保夕，才是人间真实，对应的，就是越来越多的人，对未来的收入可持续性都开始担心，更不用说增长和进一步发展了。

务实一点好吗？俗话说得好，酒足饭饱思淫欲，前提是吃饱喝足吧？

生存优先，人性本能，而在这种威胁生存的大环境背景之下，还谈什么加杠杆，资产回报，那简直就是逆人性，从出发点就已经输了。

2022年与2015年相比，最为重要的是经济大环境发生了一些变化，而且，有些层面的影响，还存在着严重的不确定性。

首先是居民杠杆率，这个算是公开认知了：

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一目了然，中国在物价水平，医疗和社保，生活品质层面都达不到欧洲的水平，在居民杠杆率上面就已经持平，没有发达国家的待遇，就背负了发达国家的生活成本？

其次是房价和购买力的现实脱节。白熊资讯网

以一线城市为例，北京刚需门槛500万，上海450万，深圳400万，广州370万，这是上车门槛，不谈个别家庭支持和六个钱包的极端方法，按照工资中位数标准，多久能凑出首付，这个账大家都会算：

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考虑到疫情冲击，中国经济结构调整阵痛，其实可以明显看到：调控政策并不是遏制楼市热度的关键，要是买得起，还愁八仙过海么？

加杠杆，特别是房价预期没有资产增值表现的环境里面加杠杆，就完全和购买力挂钩了。

买不买得起，谁心里都有一本账，北广上深钱好赚不假，机会多也是真的，但是要说共同富裕，恐怕还有很长的路要走。

当然，楼市低迷，房地产经济入冬，是结构性问题，既然是结构性问题，那么指望地方政策面的调整就能起到全盘盘活，显然不太现实。从最基本的经济角度出发，很明显，拉动楼市的重要性，和让老百姓的口袋鼓起来，信心雄起来，预期强起来相比，显然没有优先级可言。

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写在最后：

看清本质，普通个体该如何理性看待2022年的楼市和房价，指导行动？

文章最后，回到普通个体的角度，谈几点个人的看法和观点，不一定对，供大家参考：

1、稳房价，是稳中国经济的关键，对于已经大规模实质性进行调控放松的城市而言，保障房价不跌的目的，比楼市回暖更重要。

2、房地产行业的风险出清和降杠杆，是2022年的不变的主线，所以，就算出于真实需要买房，不管是刚需，改善，还是投资，甚至是投机，现房为王。

3、主流的行情，是解套和跑路，这一点很关键，而经济环境中没有更好的投资对象，那么会造成进一步的价值分化：豪宅和地段为王品质房产加速流通，而更多的普通住宅变成固化财富的消费品。

4、后续降息的空间可以期待，但是也要考虑到实际环境，会比较难：

降息难主要原因是全球已经步入了加息时代，美联储预期年内将6次以上加息，虽然我国货币政策不同，但是也会受到国际环境的影响。

而且，进一步降息，会迫使更多的前期背负房贷的群体加入提前还款的队伍，进一步降低整个社会的流动性，这一点国家不可能不考虑到。

所以，利好刚需，跟着政策，合适就可以下场，利好改善，降低成本，投资就靠一边等着。

至于投机炒房，这样的市场现实情况之下还有想法，不是头铁，就是头疼。

这病治不了，建议拔管子。

5、最后来个良心建议：2022年，中国经济结构调整和持续发展，存在很大的不确定性和必然的风险过程，买房对于绝大多数普通个体和家庭而言，就算是真正的刚需，也是一件伤筋动骨，关系基本面的大事，建议相对谨慎和理性。

波动阶段，生存优先，不用担心什么通胀论调和房价飙升，只要看懂本文的分析和对底层逻辑的深度阐述，起码就能对很多营销论调产生免疫力。

心存善念，广结善缘，大道至简，就是这样。

这是一个真正端着房地产行业饭碗的行内人，说的良心话，如果认同，记得点赞转发支持一下。

就这样。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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文章标题: 2022-05-27 这一轮楼市调控和前几次一样吗

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